Dans la capitale comme en proche et moyenne périphérie, le marché arrive à maturité. Ce qui se concrétise par une activité plus régulière et des prix sans débordement.
Des raisons suffisantes pour se décider avant la rentrée.

Le marché parisien constitue une enclave particulière dans l'Hexagone. Son importance, sa locomotive que constitue la capitale, ses investisseurs français et étrangers...en font un marché à part. Mais il donne le pouls de tout le marché national, même si les répercussions à la hausse ou à la baisse se font sentir plus tardivement en grande couronne et encore plus tardivement dans les grandes métropoles. C'est dire s'il fait figure de baromètre. Et qu'il soit passé au crible par divers organismes tels le CAPEM (centre d'analyses et de prévisions immobilières), l'ADIL(association départementale d'information sur le logement), le Crédit Foncier, par le biais de son service expertise et l'IEIF, l'institut d'épargne immobilière et foncière. Toutes ces instances font chaque année ou plusieurs fois par an l'analyse du marché parisien avec ses rythmes de ventes, ses mises en commercialisation, ses niveaux de prix...Des repères-clés pour savoir comment va évoluer le marché. Entre également en ligne de compte le comportement des taux: à long terme pour les taux fixes, à court et moyen terme pour les taux révisables. Un point très important dans la mesure où il joue sur la solvabilité des acquéreurs: un taux qui baisse d'un point, permet, sur 15 ans, de s'endetter davantage.

PARIS: TONICITE DES VENTES, TASSEMENT DE LA HAUSSE DES PRIX

1 999 avait été une année record dans les ventes et dans les prix. Dans le neuf, la fin programmée de l'amortissement Périssol avait dopé les ventes du premier semestre; dans l'ancien, la baisse des droits de mutation associée à celle de la TVA sur certains travaux, avait fait décoller les transactions. L'année 2 000 a continué sur la même lancée avec un regain des acheteurs de résidence principale. Les investisseurs, ayant "fait le plein" avec le Périssol et ne maniant pas encore convenablement le dispositif Besson ont fait une pause. Le premier semestre 2 001 fait preuve d'une bonne vivacité: les aléas de la Bourse et la baisse des taux ne sont pas étrangers à ce phénomène: les uns profitent des plus-values engrangées à temps pour les placer dans la pierre, et les autres des meilleures conditions financières pour augmenter leur capacité d'emprunt. Seul bémol: un foncier qui se raréfie et qui, sur les meilleurs emplacements de la capitale, provoque des hausses parfois inconsidérées. Néanmoins, le marché parisien ne se réduit pas à quelques produits du XVIè ou des V;VI et VIIè arrondissements qui, entre 50 000 et 70 000 francs le mètre carré, trouvent preneur en quelques jours. Certes, ils font souvent la "Une" des journaux. Mais l'essentiel du marché se fait dans les autres arrondissements.
C'est dans l'Est de la capitale que la promotion s'avère la plus active et que les prix sont les plus abordables. Dans le XXè, une bonne quinzaine de programmes sont en cours de réalisation et disséminés un peu partout. L'arrondissement poursuit sa mutation et compte de nombreux secteurs agréables à vivre comme la colline de Ménilmontant, les environs du Père Lachaise, le village de Belleville, les abords de la place Gambetta. Parmi les résidences en construction, citons entre le Père Lachaise et Ménilmontant, la résidence "Aramis"(Ad Valorem) où des deux pièces de 50 mètres carrés se vendent à 890 000 francs, "les jardins de Ménilmontant"(UPI) où les studios flirtent avec les 600 000 francs et les quatre pièces de
77 mètres carrés démarrent à 1 680 000 francs. Près des métros Jourdain, Télégraphe, Saint-Fargeau, "Belleville Résidence"(Capri) propose 46 appartements, de 582 000 francs pour un studio à 2 835 000 francs pour un cinq pièces de 114 mètres carrés; "le Clos des Saisons"
(Thésis) avec 23 appartements entre 625 000 et 2 100 000 francs.
Dans le XIXè, Soferim signe deux programmes: "Allégoria" entre le parc de la Villette et le canal de l'Ourcq à partir de 16 500 francs le mètre carré et les "allées Symphonies",quai de la Garonne avec des deux pièces à partir de 738 000 francs jusqu'au cinq pièces de 116 mètres carrés à 3 305 000 francs. A noter aussi, proche des Buttes-Chaumont, une réalisation LW
avec des studios à 810 000 francs et des quatre pièces de 79 mètres carrés à 1 680 000 francs.
Toujours dans l'Est, les XI et XIIè très recherchés par les parisiens de plusieurs souches, le neuf est alimenté avec parcimonie, mais avec des prix plus conséquent. Entre la Bastille et la Nation, quelques programmes comme "Bastille"(Hardoué), rue Amelot avec des deux pièces démarrant à 800 000 francs et des quatre pièces à 1 900 000 francs. Mais aussi"le Carré des Arts", commercialisé par Gefic, au prix moyen de 27 000 francs le mètre carré ou encore rue de Charonne , proche du métro Voltaire, des trois pièces entre 1 200 000 et 1 300 000 francs.
Dans le XIIè, très peu de construction après des années fertiles. A noter, parmi quatre programmes en cours les "Terrasses Daumesnil"(Capri), rue du Charolais, proche de la coulée verte et du viaduc des Arts, des appartements de deux au cinq pièces vendus au prix moyen, parking inclus, de 29 000 francs le mètre carré.
Dans le Sud de la capitale, les XIII et XIVè s'assagissent dans l'activité mais pas dans les prix. Rue du Château des Rentiers(XIIIè), un programme alliant appartements et maisons, réalisé par First Avenue propose des trois pièces entre 1 795 000 et 1 945 000 francs, des cinq pièces au-delà de 3 millions de francs et des maisons de ville sur voie privée où les cinq pièces démarrent à 3 200 000 et les sept pièces à 5 550 000 millions de francs. Dans le XIVè, peu de réalisation, les programmes de la zac Montsouris ayant été totalement vendu.
Le XVè est alimenté par une dizaine de programmes comprenant de grandes surfaces qui se négocient entre 29 000 et 32 000 francs le mètre carré. Rue Lecourbe, en lisière du VIIè,
Gefic commercialise le "Clarence" avec des quatre pièces à partir de trois millions de francs et des quatre pièces entre 4 170 000 et 5 450 000 francs.; rue Ginoux, Coprim lance la "villa Saint-Charles" avec des quatre pièces autour de 3 millions de francs et des quatre pièces dépassant légèrement les 4 millions de francs. C'est dans le XVIè que se trouvent les programmes les plus chers: au "Kennedy"(Meunier), le prix moyen est de 66 000 francs le mètre carré. Rue d'Auteuil, la "villa Auteuil"(Financière Rive Gauche" propose des quatre pièces à partir de 3 851 000 francs et des six pièces à partir de 6 274 000 francs. Dans le XVII è, hormis les"Hotels de Monceau"(Cogedim) qui avoisinent les mêmes valeurs, le nouveau quartier des hauts du boulevard Malesherbes affiche des prix plus raisonnables, entre
28 000 et 32 000 francs le mètre carré.

PETITE COURONNE: FORTE ACTIVITE ET PRIX DIVERS

La petite couronne, composée des Hauts de Seine, de la Seine Saint-Denis et du Val de Marne, se caractérise par un marché animé dans la plupart des communes. En revanche, selon leur notoriété, les prix demeurent très variés.

Hauts de Seine: des valeurs sûres

Selon la toute dernière enquête de l'ADIL, les ventes sont en légère progression
dans ce département, portées principalement par six communes qui enregistrent 670 ventes à elles seules. Un bon résultat qui s'accompagne de nouveaux programmes mis en vente(près de 1 800 logements en un an) etqui démontre que le marché des hauts de Seine reste le principal acteur du marché du neuf en Ile-de-France. Certes, les prix ont augmenté de 6%, mais reste toutefois inférieurs à ceux de Paris de l'ordre de 10 000 francs en moins par mètre carré.
Parmi les communes les plus bâtisseuses, Courbevoie n'en finit pas de s'étendre: une vingtaine de programmes en cours notamment dans le nouveau quartier du Fauboug de l'Arche avec des résidences signées Groupe Gambetta, FBI,Capri, Coprim... dans une gamme de prix comprise entre 15 500 et 21 000 francs le mètre carré. Dans le coeur de la ville se développe également quelques réalisations comme la "villa Farnèse"(Ogic) où les deux pièces se vendent entre 970 000 et 1 130 000 francs et les cinq pièces à partir de 2 millions de francs, le "Lys Bagatelle"
(Sefricime) où les trois pièces évoluent entre 1 440 000 et 2 100 000 francs et les cin pièces dépassent les 2 500 000 francs. Puteaux n'est pas en reste: en plein centre ville, trois promoteurs, Capri, Cogedim et Elige donnent le coup d'envoi d'une opération d'envergure, "le Quartier Haussmannien": 204 appartements et 8 maisons à proximité immédiate de l'hôtel de ville autour d'un mail arboré. Les appartements se vendent au prix moyen de 21 500 francs le mètre carré et les maisons à partir de 24 000 francs le mètre carré.. Plus éloignées de la Défense mais bénéficiant d'une forte clientèle d'acquéreurs et d'investisseurs, les villes de Clichy et d'Asnières s'avèrent dynamiques. Clichy affiche des prix oscillant de 16 000
à 19 000 francs le mètre carré. Asnières se montre encore plus productive avec une bonne dizaine de programmes en cours dans une gamme de prix variant entre 16 500
et 19 500 francs comme le "square des Philosophes"(Meunier), "le Clos des Lumières"
(Capri), "les jardins d'Harmonie"(Marignan), "les terrasses Guynemer"(Arc).
Au sud du département, deux villes dominent: Issy-les-Moulineaux et Boulogne. Issy fait toujours preuve d'un étonnant dynamisme tout en maîtrisant ses prix. Certains promoteurs comme Ogic au"Victor Hugo Plazza" ou Meunier au "Raphaël" construisent des immeubles voués à l'investissement Besson. Boulogne marque une accalmie après des années de construction agitées. A noter, rue Pierre Grenier, à proximlité du métro Marcel Sembat, le résidence "Cap Ouest" où les deux pièces se vendent 880 000 francs et les trois pièces entre
1 300 000 et 1 400 000 francs. Mais au sud, c'est Montrouge qui bat les records avec près de vingt programmes en cours et à des prix divers entre 20 000 et 24 000 francs le mètre carré. A voir une réalisation originale, proche de la mairie, avec des grands plateaux réhabilités et modulables à la carte avec des trois pièces entre 900 000 francs et 1 600 000 francs et des quatre pièces entre 1 520 000 et 2 440 000 francs.
Enfin, de nombreuses autres communes comme Antony, le Plessis-Robinson, Chatenay-Malabry, Chatillon...méritent l'attention en cumulant de nombreux atouts: verdoyantes, bien desservies par les transports et affichant des prix attractifs comme la "villa Clarissa"(Franco Suisse) à Antony où les quatre pièces sont à vendre
1 600 000 francs ou la "villa du Parc"(Promogim) à Chatenay où les trois pièces évoluent entre 950 000 et 1 000 000 francs.

Seine Saint-Denis: le renouveau

Le département commence à redorer son image de marque. En l'an 2 000, près de 2 000 ventes ont été effectuées. Et le premier trimestre 2 001 annonce un bon crû, 700 ventes ayant déjà été enregistrées dans le neuf. Il faut dire que les prix sont les plus attractifs de la petite couronne, tournant autour de 13 500 francs, soit une différence de 17 400 francs le mètre carré par rapport à paris intramuros. Le niveau de l'offre est important, environ
1 800 logements. Plusieurs communes, aux portes de Paris, sortent leur épingle du jeu.
Aux Lilas, par exemple, où règne encore l'esprit village, plusieurs opérations en cours dont le "Mail des Lilas"(Meunier)entre 18 000 et 19 000 francs le mètre carré et huit maisons de ville"le Clos des Lilas" vendues autour de 16 500 francs le mètre carré. Au Pré Saint-Gervais, ce même promoteur commercialise une petite résidence, la "villa Gutemberg" où les trois pièces de 66 mètres carrés atteignent 1 100 000 francs et les quatre pièces 1 1450 000 francs.
Montreuil, la commune qui monte sous l'effet de la mode des ateliers recherchés par une clientèle "branchée"en profite pour lancer quelques programmes comme "les Florianes du Verger"(Capri) à 14 000 francs le mètre carré. Et près du parc des Beaumonts, SFT
propose 29 maisons de ville démarrant à 1 050 000 francs pour 71 mètres carrés. Aubervilliers
renoue avec la promotion par le biais de petites opérations à prix très attractifs, entre
10 500 et 13 500 francs le mètre carré: à prospecter la "villa Aragon"(groupe Arc) où le "parc des Berges",(Promogim).
Plus éloignées de Paris, les communes de Bondy, de Pavillons sous-Bois, de Livry-Gargan ou de Pierrefitte sur Seine offrent leurs lots d'appartements à des prix ne dépassant guère
12 000 francs le mètre carré. Rosny-sous-Bois continue sa percée immobilière avec six programmes en cours dont l'un en lisière du golf et réalisé par Capri autour de 12 000 francs le mètre carré et un autre réservé à des maisons de ville, "les jardins de Rosny"
(Altaréa). Le Raincy et Sevran font partie des communes résidentielles du département, convoitées à la fois par les acquéreurs mais aussi par des locataires travaillant à Roissy.
Saint-Denis, la préfecture, décolle difficilement malgré des constructions de qualité et des prix très abordables, entre 12 000 et 15 000 francs le mètre carré. Enfin, Noisy-le-Grand qui fait partie de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée mais qui administrativement se trouve en Seine Saint-Denis poursuit inlassablement son développement: une bonne demi-douzaine de programmes en cours entre 11 000 et 13 000 francs le mètre carré.

Val de Marne: prime à la verdure

Le département profite d'un nouveau rebond du marché en ce début d'année. La verdure du Bois de Vincennes et les bords de Marne font toujours recette même si les prix restent fermes avec, parfois, une orientation à la hausse.
Vincennes, faute de foncier, construit peu. Aussi faut-il en profiter pour saisir les quelques opportunités qui se présentent telles "le Monteverdi"(Provini), avenue Paul Déroulède où une cinquantaine d'appartements sont en vente entre 592 000 francs pour un studio et
3 480 000 francs pour un cinq pièces de 121 mètres carrés; ou "la villa Saint-Louis"(Elige)
rue de Fontenay, en plein coeur de la ville, avec des deux pièces à 1 249 000 francs et quelques quatre pièces de 99 mètres carrés à 2 625 000 francs. Moins cotée que Vincennes, la commune de Fontenay mérite le détour pour son environnement et ses prix imbattables, de
14 000 à 17 000 francs le mètre carré.
De l'autre coté du Bois, Charenton semble marquer le pas. Seuls deux programmes réalisés par Provini, "le Canova" et le "Palladio" se négocient entre 17 000 et 22 000 francs. A Saint-Maurice, quelques opérations 24 000 et 27 000 francs le mètre carré. Saint-Maur-des Fossés s'avère toujours dynamique avec six programmes en cours : au coeur du village, Profimob lance le "Diderot", entre 19 000 et 20 000 francs le mètre carré. Et SAB Construction propose cinq maisons de ville de 100 à 130 mètres carrés entre 2,2 et 2,4 millions de francs.
Les bords de Marne constituent le second pôle d'attraction du département avec un cadre bucolique et un air de province. Et pourtant, les prix ne dérapent pas trop. Deux communes s'y disputent le premier rôle, Nogent et Joinville. Nogent propose un bon échantillon de
programmes neufs dans une gamme de prix assez vaste, entre 18 000 et 23 000 francs le mètre carré comme le "domaine du Grand parc"(Coprim) ou "les jardins de Chanzy"(Groue Habitat-GB). Au sud-ouest de Nogent, Joinville joue aussi la séduction mais un seul programme neuf est en cours de travaux: "les Canotiers"(Meunier) autour de 17 000 francs le mètre carré. Un peu plus loin, la ville du Perreux offre une bonne dizaine de programmes signés LNI,
Expansiel, Windsor, MDH... entre 17 000 et 21 000 francs le mètre carré.
Loin de toute verdure, certaines communes valent la peine de s'y intérésser notamment de la part des investisseurs, cumulant des prix d'acquisition attrayants et une forte demande locative. Maisons-Alfort, Alforville et Choisy-le-Roi affichent des collectifs vendus entre 13 000 et 17 000 francs. Ivry poursuit sa mutation à coup de zac. Quelques programmes neufs s'y commercialisent entre 14 500 et 16 500 francs le mètre carré.

GRANDE COURONNE: DYNAMISME ET PETITS PRIX

La grande couronne est à l'Ile de France ce que la province est à Paris:
un habitat moins concentré, des maisons individuelles et des prix abordables qui permettent d'acquérir plus grand. Raison de plus pour prospecter ces quatre départements très variés que sont la Seine et Marne, les Yvelines, l'Essonne et le Val d'Oise.

Seine et Marne:bonne tenue du marché

Depuis des années, la Seine et Marne était classée comme le département le moins cher de l'Ile de France. Depuis l'an dernier, c'est le Val d'Oise qui détient la lanterne rouge, les prix de la Seine et Marne s'étant sérieusement raffermis mais restant très attrayant:
13 150 francs le mètre carré en moyenne.
Les villes nouvelles de Marne-la-Vallée et Sénart dominent largement le marché du département, concentrant à elles seules les deux tiers de l'offre. Marne-la-Vallée se développe tant en habitation qu'en immobilier d'entreprises. Ce qui permet à ses habitants de payer moins d'impôts fonciers et aux investisseurs de trouver facilement des locataires. Deux secteurs ont le vente en poupe: le val Maubuée avec Bussy-Saint-Georges et le Val d'Europe autour de Disneyland Paris. Sur Bussy, la construction bat son plein. Investor, Marignan, Expansiel, Meunier, CFH, le groupe Arcade commercialisent des résidences entre
11 000 et 13 500 francs le mètre carré. Quelques maisons égrennent la commune comme
"le Hameau du Clos Saint-Georges"(CFH) où de grandes superficies de 176 à 201 mètres carrés se vendent entre 1 590 000 et 2 150 000 francs ou "les bocages de Bussy"(Marignan)
où les cinq pièces de 126 à 138 mètres carrés sont proposés entre 1 480 000 et
1 690 000 francs. Le Val d'Europe est également en pleine expansion, dopé par le parc de loisirs qui va encore s'étendre, le centre commercial international, un centre d'affaires et la gare RER de Serris-Montévrain. A Serris, plusieurs réalisations signées CFH et une résidence et services(régisseur, chambre d'hôtes...) lancée par Meunier.
Sénart décolle lentemment malgré des prix ultracompétitifs dans les communes de Savigny-le temple, Moissy-Cramoyel et Lieusaint où les programmes neufs évoluent entre
10 500 et 12 000 francs le mètre carré et se limitent au million de francs pour une maison
de 95 mètres carrés.
Hormis les villes nouvelles, ces communes beaucoup plus classiques comme Meaux ou Fontainebleau construisent au compte-goutte.

Yvelines: la grande couronne chic et chère

Prolongement des arrondissements de l'Ouest parisien et des Hauts de Seine, les Yvelines jouissent d'une bonne notoriété et de prix inférieurs à ces deux secteurs. Dès lors les ventes s'intensifient et les prix se raffermissent. Le trio des villes royales Versailles, Saint-Germain-en-Laye et Rambouillet construit avec parcimonie mais dans un cadre exceptionnel. Et même si les prix sont élevés, l'acquisition reste une valeur sûe. A Versailles, plusieurs petites opérations: "la villa Alexandre"(Cofrinvest), rive droite, entre 25 000 et 28 000 francs le mètre carré et du même promoteur ,"les villas Saint-Michel", de spacieuses maisons vendues entre 2 680 000 et 3 100 000 francs. Sur Saint-Germain, une seule opération sur les coteaux du Bel Air effectuée par Phidias. A Rambouillet, une seule réalisation faite par Ogic: "les Hauts du Château", à 250 mètres de ce dernier, où une quarantaine d'appartements se vendent entre 14 000 et 17 000 francs.
Les Yvelines, ce sont aussi les bords de Seine avec Carrières sur Seine, Croissy, Triel où
s'érignet quelques maisons: à Triel, par exemple, "le domaine des Fontenelles"(Financière Rive Gauche) propose de l'individuel entre 1,3 et 2 millions de francs pour des surfaces de 115 à 157 mètres carrés. D'autres communes telles Chelles, Houilles, Poissy lancent des résidences entre 12 500 et 15 000 francs le mètre carré. La ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines n'est pas en reste: sur Elancourt, Guyancourt et Montigny-le-Bretonneux, les appartements neufs se négocient entre 12 000 et 15 000 francs.

Essonne: des prix stables

Le marché de l'Essonne s'articule autour de plusieurs pôles: Massy-Palaiseau, les vallées vertes, la vallée de l'Orge et la ville nouvelle d'Evry et Corbeil-Essonnes.
A moins de vingt kilomètres de Paris, Massy profitant d'une bonne liaison de transports en commun, continue son expansion: plusieurs programmes ginés Capri, DCF ou Cofimmo
se commercialisent entre 10 500 et 13 500 francs le mètre carré. Palaiseau se montre plus timide avec un seul programme, "le Clos des Ecrivains"(Pierre Etoile) où les prix, du studio au cinq pièces, évoluent entre 423 000 et 1 680 000 francs.
Les vallées de l'Yvette et de la Bièvre préservent jalousement leur verdure et la construction s'y fait très rare. A noter toutefois sur Igny, au coeur de la vallée de la Bièvre, deux réalisations Sefricime où les appartements se vendent entre 15 500 et 17 500 francs le mètre carré et les maisons entre 1,6 et 2,6 millions de francs. Et sur Gif-sur-Yvette, "les Cottages"(Bouygues Immobilier) où quelques luxueuses maisons sont proposées entre 3 et 4 millions de francs.
La vallée de l'Orge, moins luxuriante, se montre plus bâtisseuse: Brétigny, Juvisy, Longpont, Morsang, Saint-Michel ou Savigny égrennent des collectifs mis en vente entre 11 000 et
12 000 francs le mètre carré et des maisons à moins d'un million de francs. La ville nouvelle d'Evry ralentit très nettement sa croissance, faute de foncier et les rares réalisations ne dépasse pas 11 500 francs le mètre carré. En revanche, Corbeil-Essonnes reprend des couleurs: le collectif s'y vend entre 10 000 et 12 000 francs le mètre carré et un programme de maisons, estampillé Windsor se décroche entre 765 000 et 1 000 000 de francs.

Val d'Oise: en dents de scie

Un petit département où le marché est restreint mais affiche de petits prix:
13 000 francs le mètre carré moyen et donc le prix le plus bas de toute l'Ile de France, excepté sur Enghien d'où le neuf est absent ou sur Montmorency où les prix atteignent tout juste
15 000 francs le mètre carré. Argenteuil, Ermont, Eaubonne, Pontoise ou Sannois arrivent difficilement à 12 000 francs le mètre carré. Seule la ville nouvelle de Cergy reste active, dopée par la population étudiante et par le prolongement de la ligne RER vers Pontoise et Saint-Ouen-l'Aumône. Sur cette dernière commune, Expansiel et Les beaux Sites proposent des appartements entre 10 500 et 12 000 francs le mètre carré alors qu'à Cergy, près du golf de Courdimanche, les Nouveaux Constructeurs commercialisent des petites surfaces entre entre 310 000 et 700 000 francs. Un bon placement pour les investisseurs qui peuvent jouer à fond l'amortissement Besson.

Laure Granger