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FINANCER
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Les
dossiers
GERER SOI MEME SON PATRIMOINE
LOCATIF
- OU INVESTIR ?
- Trouver un bon locataire
- La fixation du loyer
- Le dispositif "Lienemann"
- Peut-on modifier le prix du loyer ?
- Révision du loyer en cours de bail
- Quel type de contrat de location ?
- Le contrat de location meublé
- La durée de la location
- LES CONFLITS AVEC LE LOCATAIRE
- La procédure de conciliation
- Injonction de payer et injonction de faire
- L’assignation devant le tribunal
- Le référé
- Le contrat de caution
- La notion de logement décent
- La couverture logement universelle
Veiller sans relâche au règlement des loyers, accepter de
remettre en cause régulièrement ses connaissances en droit des locations,
savoir réagir promptement mais avec diplomatie. Telles sont quelques-unes
des qualités requises pour gérer soi-même son patrimoine locatif. Tour d’horizon.
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Dans notre dernier numéro, nous avons évoqué la question de la gestion de patrimoine par les professionnels de l’administration de bien. Selon l’étendue du service demandé par le propriétaire (voir CONFIER LA GESTION DE SON PATRIMOINE A UN PROFESSIONNEL dans Se loger n°26), cette prestation est facturée entre 4 et 15 % du loyer annuel. Moyennant quoi et à condition d’avoir soigneusement analysé le mandat de gestion avant de le signer, le bailleur peut profiter en toute quiétude du rendement de son placement. Dans les lignes qui suivent, nous nous adressons à ceux qui ne désirent pas faire cette dépense et nous verrons que gérer soi-même un patrimoine immobilier est parfaitement réalisable. Il n’en reste pas moins que cette activité entraîne différentes exigences qui doivent obligatoirement être respectées, sous peine de transformer la perspective d’un rendement immobilier en marasme financier. La première contrainte, apparemment incontournable, est d’ordre géographique. Désormais, le propriétaire doit fournir à son locataire un logement décent et le locataire a d’importants moyens pour l’y contraindre. De fait, lorsque le bailleur n’est pas en mesure de contrôler lui-même et rapidement le bien fondé des demandes de son locataire concernant les réparations ou le bon fonctionnement des aménagements, ce qui suppose qu’il soit à proximité du logement loué, il ne peut qu’accepter de régler les factures de réparations, parfois non justifiées qui lui sont présentées. Ainsi, un propriétaire nous signalait qu’il avait heureusement pu “ économiser ” le prix d’un réfrigérateur dont le remplacement lui était demandé, alors que son locataire n’avait pas actionné l’interrupteur de mise en marche… Gérer soi-même son patrimoine locatif implique donc une présence permanente, laquelle est rendue nécessaire par de simples considérations de saine gestion et de rentabilité locative. Cette présence est une véritable nécessité car de très nombreux litiges naissent de l’attitude des bailleurs qui tentent la solution du pourrissement de la situation. Cette fuite de responsabilité ne peut qu’aviver les tensions et induit un risque non négligeable de contentieux. Comme nous le verrons ci-après, celui-ci relève de la compétence du juge d’instance devant lequel la procédure est gratuite pour le locataire. |
OU INVESTIR ?
Faut-il investir dans une petite, moyenne ou grande surface ? Faut-il
sélectionner un immeuble de standing ou un logement ordinaire, une résidence avec
services, dans une ville nouvelle, dans une zone de loisir ou ailleurs ? Les possibilités
sont multiples et dépendent essentiellement de la sensibilité, voir de l’affectivité,
le mot n’est pas trop fort, de chaque investisseur. Il reste cependant une certitude
confirmée par l’analyse des prix pratiqués sur le marché locatif. Les logements
de petites surface offrent une meilleure rentabilité locative que les grands.
Ceci étant, le prix du loyer doit être fixé avec mesure. Ainsi par exemple, les
locations destinées aux étudiants flambent, en raison de la forte demande, lors
de la rentrée universitaire. Si un bailleur envisage de tirer bénéfice de cette
situation et loue à un prix trop supérieur au marché, il est probable que ce logement
sera vacant pendant les 3 ou 4 mois que durent les vacances universitaires. Un
gain immédiat de 10 % sur le loyer mensuel peut alors se traduire, sur une période
de 12 mois, en une perte sèche parfois supérieure à 20 % par comparaison à un
loyer normal. A cela s’ajoute la contrainte supplémentaire pour le bailleur d’avoir
à chercher un nouveau locataire, de faire un état des lieux de sortie, puis un
nouvel état des lieux d’entrée… NOTRE CONSEIL : plutôt que de courir le risque
de commettre une erreur d’appréciation sur la valeur du bien et le prix auquel
il peut être loué, adressez-vous à l’agent immobilier du secteur où vous envisagez
d’investir. Mieux que quiconque, ce qui justifie la commission que vous lui versez,
ce dernier connaît les tendances de l’offre et des demandes foncières et locatives.
Il peut donc vous renseigner, arguments chiffrés à l’appui, sur le rendement prévisible
de votre investissement.
Trouver un bon locataire
Pièce maîtresse de l’investissement locatif, le bailleur doit soigneusement
sélectionner son locataire afin de tenter d’éviter les éventuelles tracasseries
qui risquent de paralyser l’intérêt de son investissement. Citons de façon non
exhaustive, les contestations sur le loyer, la lenteur et le retard des paiements,
l’entretien négligent du logement ou les départs intempestifs. Le propriétaire
a donc tout intérêt à choyer son locataire et doit veiller à ce que l’engagement
de ce dernier soit garanti par une caution. Rappelons que le contrat de caution
est un acte très formaliste qui doit être rempli avec soin sous peine de ne pas
être valable (voir encadré).
La fixation du loyer
Nous avons signalé l’importance de déterminer le prix de la location
en fonction du prix de marché. Cette position est celle qui permet de “ recruter
” un nombre suffisant de postulants locataires et ensuite de choisir le meilleur
dossier. A cet égard, le propriétaire est en droit de demander les justificatifs
de revenus du locataire et de la caution (dernières fiches de salaire, avis d’imposition)
et les preuves du règlement effectif des loyers auprès d’un précédent propriétaire
(quittances des loyers antérieurs).
Rappelons que la liberté de choix du locataire n’est pas toujours complète. Si
le logement est loué dans le cadre des dispositions Besson, les ressources du
locataire et le montant du loyer sont plafonnés. Dans le neuf, à Paris et dans
les communes limitrophes (*)12.5 € /m², en Ile-de-France, 11 €/m², dans les agglomérations
de plus de 100 000 habitants (**) à 8.5 €/m² ailleurs à 8 €/m². Dans l’ancien,
à Paris et dans les communes limitrophes (*)11 € /m², en Ile-de-France, 9.5 €/m²,
dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants (**) à 6 €/m² ailleurs à
5.5 €/m².
Le plafonds de ressources des locataires à prendre en compte dépend du lieu d’habitation
et de la composition familiale pour les contrats conclus entre le 1er janvier
2002 et le 31 décembre 2002
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Ile-de-France |
Régions |
| Personne seule |
19 058 € |
15 911 € |
| Couple marié |
31 321 € |
24 362 € |
| Personne seule ou couple marié |
|
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| Avec une personne à charge |
37 620 € |
29 167 € |
| Avec deux personnes à charge |
44 910 € |
35 229 € |
| Avec trois personnes à charge |
53 197 € |
41 431 € |
| Avec quatre personnes à charge |
59 824 € |
46 734 € |
| Majoration à partir de la cinquième personne |
+ 6 796 € |
+ 5 305 € |
(*) Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont,
Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont,
Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré Saint Gervais, Levallois- Perret, Malakoff,
Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-
Cloud, Saint- Denis, Saint- Mandé, Saint- Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves
et Vincennes. (**) Les agglomérations sont déterminées par le Schéma Directeur
de l'Aménagement de l'Urbanisme.
Le dispositif "Lienemann"
A l’heure où nous rédigeons ces lignes, le décret concernant le
dispositif Lienemann n’est pas publié. Il n’en reste pas moins que ces nouvelles
dispositions fiscales sont destinées à favoriser la location de logements à des
personnes à très faibles ressources. En contrepartie, le bailleur pourra bénéficier
d’avantages fiscaux consistant en un relèvement du taux de la déduction forfaitaire
à 60 % pendant trois ans au moins. Ce dispositif, non cumulable avec le dispositif
"Besson" concernera les logements respectant les normes de décence constituant
la résidence principale du locataire et ce, dans le cadre d’un contrat de location
vide de trois ans au minimum. En contrepartie les revenus provenant de la location
ou de la sous-location de logements nus ou meublés consentie à des personnes bénéficiaire
du RMI, étudiant bénéficiant d'une bourse à caractère social ne sont plus exonérés
de l'impôt sur le revenu pendant les trois premières années de la location. Toutefois,
le régime antérieur est maintenu jusqu'au terme de la période d'exonération de
trois ans en cours au 1er janvier 2002.
Peut-on modifier le prix du loyer ?
En cas de location vide, le bailleur ne peut augmenter le loyer
en cours de bail que lorsque celui-ci est "manifestement sous-évalué". Cela s’entend
d’un loyer nettement inférieur à ceux du voisinage pour des logements déjà loués.
Dans ce cas, l’ajustement ne peut avoir lieu que lors du renouvellement du bail,
c’est-à-dire au terme de l’expiration d’une période triennale. Afin de permettre
au locataire d'apprécier si le loyer proposé est justifié, le bailleur doit lui
indiquer le montant du nouveau loyer 6 mois avant la fin du bail et lui fournir
une liste d'au moins trois références de loyers habituellement pratiqués dans
le voisinage pour des logements comparables. Ces références, que le bailleur peut
se procurer auprès de l’observatoire des loyers, 21, rue Miollis, 75015 Paris
ou auprès de Ministère de l'Equipement et du Logement, contiennent le nom de la
rue et de la dizaine de numéro où se situe l'immeuble, la qualité et l’époque
de la construction, l’étage du logement et présence ou non d'un ascenseur, la
surface habitable et nombre de pièces, l’équipement (chauffage central, sanitaires,
etc.), le montant du loyer mensuel hors charges. Si le locataire accepte les nouvelles
conditions, celles-ci s’appliquent. En cas de refus ou d’absence de réponse, le
bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance
composée pour moitié de propriétaires et pour moitié de locataires, analyse les
arguments des deux parties, puis rend un avis. En cas de désaccord, le propriétaire
peut soit renoncer à l’augmentation, soit saisir le juge qui fixe les conditions
du bail. Signalons enfin que lorsque l’augmentation du loyer est inférieure ou
égale à 10 %, elle s’applique par tiers sur 3 ans. Si elle est supérieure à 10
%, elle aura lieu par sixième pendant 6 ans.
Signalons qu’exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque
le propriétaire et son locataire ont prévu cette possibilité lors de la signature
du bail ou si un avenant est signé entre les parties en cours de bail. Cette hausse
de loyer peut survenir lorsque le propriétaire fait exécuter à ses frais des travaux
d'amélioration.
En cas de location meublée, le bailleur doit respecter les clauses du contrat
signé avec le locataire. Sauf clause particulière prévue à ce sujet, le propriétaire
doit attendre la fin du contrat en cours et le louer aux nouvelles conditions
à un nouveau locataire. Si le contrat prévoit une clause un renouvellement par
tacite reconduction, le congé doit être délivré au locataire selon les modalités
prévues au contrat. Le congé peut être assorti d’une proposition de nouveau contrat,
incluant les nouvelles conditions de prix. En cas de refus du locataire, celui-ci
quitte les lieux et le propriétaire retrouve sa liberté de louer.
Révision du loyer en cours de bail
Le montant du loyer est déterminé dans le contrat de location.
Ce montant ne peut être révisé que si une clause d’indexation prévoyant la révision
annuelle du loyer est incluse dans le bail. A défaut, le montant du loyer ne peut
pas être modifié pendant toute la durée de la location. Généralement, l'augmentation
intervient à la date anniversaire du contrat de location, mais peut avoir lieu
à une autre date fixée en accord avec le locataire et ne peut être supérieure
à la variation de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur quatre
trimestres. A défaut de précision dans le bail, l’indice de référence est le dernier
indice INSEE du coût de la construction connu lors de la signature du contrat
de location.
Quel type de contrat de location ?
Avant de s’engager, le propriétaire doit se pencher sur la question
du type de contrat de location qu’il entend mettre en œuvre dans son logement.
Nous évoquerons ci-après dans leurs grandes lignes l’économie des contrats de
location et les contraintes qui les accompagnent parfois. La location vide est
la plus répandue car il s’agit d’une formule simple où, hormis le prix du loyer
librement fixé lors de la conclusion du contrat, toutes les conditions sont pré-réglementées.
Ce contrat assure une grande stabilité au locataire. Fiscalement, les charges
déductibles, auxquelles s’ajoute un abattement forfaitaire, sont sans surprise.
Pour sa part, la location en meublée ainsi que la location saisonnière qui lui
est apparentée, est le domaine de la liberté. Ce contrat est réservé aux investisseurs
ayant une assez bonne connaissance des subtilités contractuelles et fiscales.
Le bailleur est tenu de fournir tous les meubles nécessaires à l’habitation du
locataire. Moyennant quoi, sous réserve de respecter les dispositions d’ordre
public et les bonnes moeurs, le contrat est rédigé librement.
Le contrat de location vide est obligatoirement écrit et confère une certaine
stabilité au locataire. Lorsque le propriétaire est une personne physique, sa
durée est en principe de 3 ans au minimum (6 ans autrement). Le loyer est déterminé
librement au début du bail et ne peut être réajusté qu’à la date anniversaire
de la location ou, le cas échéant, à la date fixée par les parties, en fonction
de la moyenne annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction (environ +
1 % par an). Exceptionnellement, la révision peut être supérieure, à condition
que le loyer soit sous-évalué. Cet ajustement peut avoir lieu, lors du renouvellement
du bail, c’est-à-dire une fois tous les trois ans, conformément à une procédure
protectrice des droits du locataire (voir encadré).
En contrepartie, lors de l’entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt
de garantie égal à 2 mois de loyer hors charges. Il doit s’assurer en souscrivant
une assurance multirisque habitation et doit restituer le logement en fin de contrat
dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé (état des lieux d’entrée),
sous réserve de la vétusté.
Sont notamment interdites les clauses qui obligent le locataire à souscrire une
assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur, celles qui obligent
le locataire à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures
les jours ouvrables en vue de la vente ou de la location du local loué, celles
qui imposent le paiement du loyer par prélèvement automatique ou celles qui prévoient
la résiliation du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des
charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d'une assurance des risques
locatifs.
Le contrat de location meublé
Si les conditions impératives ci-dessus exposées paraissent trop
contraignantes ou inadaptées à un projet d’investissement, le propriétaire peut
choisir de fixer librement les conditions du contrat de location. Il doit alors
conclure un contrat de location en meublé. Dans ce cadre seulement, il est libre
de définir les clauses du contrat, notamment celles relatives à la durée et aux
modalités de cessation du bail. La seule contrainte qui s’impose à lui est de
fournir au locataire tous les meubles qui lui permettront d’habiter dans les lieux.
Si tel n’est pas le cas, le juge saisi d’une contestation, peut qualifier le contrat
de location vide…
La durée de la location
Il faut avoir présent à l’esprit que la vente d’un logement occupé
est plus difficile que celle d’un logement vide. La clientèle potentiellement
intéressée par ce type d’achat est en effet moins nombreuse. De fait, la question
des modalités de fin du contrat doit être soigneusement appréciée, notamment lorsque
l’investissement est réalisé dans une perspective à court ou moyen terme. Ainsi,
dans le cadre de la location vide, le propriétaire ne peut donner congé qu’en
fin de bail. Cette demande qui doit être réceptionnée par le locataire, 6 mois
avant la date de renouvellement du bail, doit être justifiée, soit par un motif
légitime et sérieux - par exemple, le locataire ne paye pas ou paye son loyer
en retard -, par la mise en vente du logement, ou parce que le propriétaire souhaite
récupérer le logement afin d’y loger lui-même ou d’y faire habiter les membres
de sa famille. Ajoutons que lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et
que ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, le bailleur doit lui proposer
un logement à proximité correspondant à ses besoins.
En cas de vente du logement, le locataire bénéficie d'une priorité d’achat. Le
propriétaire étant tenu de lui proposer d'acheter en premier. Le congé valant
offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette offre
est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire
n’y répond pas ou refuse l’offre, il doit quitter les lieux au terme du congé.
S’il accepte, un nouveau délai de 2 mois, ou 4 mois en cas de sollicitation d’un
prêt, court à compter de l’expédition de l’offre pour signer l'acte de vente.
Pour sa part, le locataire peut quitter les lieux à tout moment sans avoir à fournir
de motifs. Il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ou
un acte d'huissier au bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois à dater de la
réception du congé par le bailleur. Ce délai est réduit à 1 mois en cas de mutation
professionnelle, de perte d'emploi ou de nouvel emploi suite à une perte d'emploi,
lorsque le locataire bénéficie du RMI ou s’il a plus de 60 ans et que son état
de santé nécessite un changement de domicile. A défaut de congé donné dans les
formes et délais légaux, le contrat est reconduit tacitement pour une durée de
3 ans si le bailleur est une personne physique ou de 6 ans si le bailleur est
une personne morale.
Le bailleur en meublé est libre de fixer la durée de sa location comme il l’entend,
lorsqu’il ne loue pas plus de quatre logements. En effet, dans un tel cas, le
locataire est en droit d’exiger d’une part l'établissement d'un contrat écrit
et d’autre part que la durée du contrat soit de un an, dès lors que le logement
loué constitue sa résidence principale. Pour sa part, le bailleur doit fournir
un logement décent, c’est-à-dire, aux termes du décret de 30 janvier 2002, un
logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte
à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant
conforme à l'usage d'habitation.
Au terme du contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an. Lors du renouvellement,
le bailleur peut toutefois modifier les conditions du contrat mais il doit en
informer le locataire en respectant un préavis de 3 mois. En cas d’acceptation
des nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour 1 an. Le bailleur qui
ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire en respectant
le même préavis et motiver son refus. Pour sa part, le locataire peut résilier
le contrat à tout moment mais doit respecter un préavis d'un mois. Ainsi s’écoule
le contrat de location avec de nombreuses circonstances contractuelles et légales
qui peuvent favoriser l’éclosion de litiges entre le propriétaire et son locataire.
LES CONFLITS AVEC LE LOCATAIRE
Lorsque l’entente directe entre propriétaire et locataire n’est
plus possible, la seule issue possible pour résoudre un litige est celle du contentieux.
Pour toutes questions relatives aux loyers et aux baux d'habitation, le tribunal
d'Instance est seul compétent, quel que soit le montant des sommes en jeu. L’avantage
de cette juridiction tient au fait qu’elle peut être saisie très simplement et
surtout, que la représentation par un avocat n’y est pas indispensable.
La procédure de conciliation
Cette procédure gratuite consiste à s’adresser au greffe du tribunal
afin de demander que la partie adverse soit convoquée en vue d'une audience de
conciliation. Si les parties parviennent à s’entendre, leur accord est mentionné
dans un procès verbal ayant valeur de jugement. Sinon, l’affaire est renvoyée
devant le tribunal.
Injonction de payer et injonction de faire
Rapides et gratuites ces procédures concernent les litiges civils
dont l’enjeu est inférieur à 4 573 €. Lorsque le locataire ne paye pas ou lorsque
le propriétaire refuse de délivrer une quittance à son locataire, il suffit au
plaignant de remplir un imprimé disponible au Greffe du Tribunal d'Instance, et
de fournir les pièces justifiant sa réclamation (loi, contrat de location, courriers
échangés, etc…). Si la demande est justifiée, le juge fait injonction à la partie
adverse d'exécuter la décision rendue dans un délai déterminé. En cas de contestation,
le présumé débiteur de l’obligation contesté peut faire opposition. Il lui suffit
alors d’adresser un courrier au tribunal d’instance dans lequel il explique les
raisons de son opposition. A réception de cette lettre, le juge fixe une date
d’audience au cours de laquelle les deux parties font valoir leur position, puis
statue définitivement.
L’assignation devant le tribunal
Pour assigner un adversaire devant le juge du tribunal d'instance,
une assignation explicitant les motifs de l’assignation à comparaître doit lui
être délivrée par un huissier de justice. Lors de l’audience, chacune des parties
apporte les preuves de ses dires, puis le tribunal rend sa décision. Il est possible
de faire appel de la décision rendue à condition de saisir la cours d’appel dans
un délai de 1 mois, à compter de la signification du jugement du tribunal d’instance.
Signalons que lorsque le montant du litige ne dépasse pas 1981 €, l’assignation
peut être délivrée directement, sans l’intervention d’un huissier.
Le référé
Lorsqu’une décision doit intervenir très rapidement (troubles de
voisinages, violation du droit de propriété, etc) une procédure de référé peut
être intentée. Pour que cette procédure rapide ait une chance d’aboutir, le plaignant
doit faire incontestablement la preuve de ses allégations. Dans ce cas, le juge
peut prendre très rapidement une décision, sans quoi, l’affaire est renvoyée à
l’audience du tribunal d’instance.
Le contrat de caution
Lorsque le locataire ne paye pas le loyer, le propriétaire peut actionner la caution s’il a pris soin de demander ce type de garantie à son locataire. La personne qui se porte caution engage tous ses biens personnels, salaires revenus ou pensions. Il s'agit donc d'un acte extrêmement grave dont les conséquences peuvent être catastrophiques pour celui ou celle qui apporte sa garantie. Il s'agit généralement d'un membre de la famille ou d'un ami qui s'engage par pure amitié ou en raison de liens familiaux envers le bailleur à payer le loyer en lieu et place du locataire si ce dernier ne peut plus faire face au paiement de sa dette.
Mais attention, cet engagement n’est valable qu’à condition qu’un grand nombre de conditions soit respecté. Obligatoirement écrit, l'engagement de la caution doit contenir différentes mentions obligatoires. A défaut, l’engagement pris est nul et le propriétaire se trouve sans garantie… Une attention toute particulière doit donc être portée à la rédaction de ce document. La personne qui se porte caution doit écrire de sa propre main dans l'acte de caution, le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent dans le bail. Elle doit également exprimer de façon explicite qu’elle a connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement et doit enfin recopier l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
"Art. 22-1. - Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de locataire conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité de cautionnement."
Le Code de la consommation (articles L. 313-7 à L. 313-10 et L. 341-1) réglemente l'acte de caution qui doit être mûrement réfléchi. Ainsi, l'engagement de la caution ne sera pas valable, c'est à dire que le créancier ne pourra pas invoquer l'intervention de la caution, si l’ engagement de celle-ci est disproportionné par rapport à ses revenus, sauf si ses biens sont suffisants au moment où la caution est mise en oeuvre. Il reste cependant que le contrat peut être établi sous seing privé, sans aucun formalisme, entre l'établissement prêteur et celui qui apporte sa caution. Cela dit, l'acte peut être établi sous la responsabilité d'un notaire. Dans ce cas, ce dernier informe et conseille les parties sur le tenant et les aboutissants de leurs engagements.
Si la caution s'est engagée sous bénéfice de discussion, le créancier doit poursuivre le locataire en premier lieu, la caution n'étant tenue de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. En revanche, si la caution a renoncé au bénéfice de discussion, le propriétaire peut s'adresser à elle, avant même d'avoir inquiété le locataire. Enfin, en cas de caution solidaire, le bailleur peut, à son choix, s'adresser à l'un ou à l'autre ou aux deux ensemble... |
La notion de logement décent
Les caractéristiques du logement décent ont été définies par un décret du 30 janvier 2002 (J.O du 31 janvier 2002). Est considéré comme décent un logement qui assure le clos et le couvert, la protection contre les infiltrations d’eau. La pièce principale doit avoir une surface et une hauteur sous plafond minimales de 9 m2 sous 2,20 m de plafond ou un volume minimal équivalent de 20 m3. Les matériaux utilisés pour sa construction doivent être exempts de risques et les équipements de chauffage, électricité, gaz être en bon état d’entretien. Ce logement doit être ventilé et éclairé.
Les éléments de confort minimum rendant le logement conforme à l’usage d’habitation sont également définis. Un logement décent doit disposer d’un chauffage et d’une installation électrique permettant le fonctionnement des appareils ménagers courants, d’un point d’eau potable chaude et froide et doit comporter, au minimum, un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson des repas. Les logements de plus d’une pièce, quant à eux, doivent comporter une installation sanitaire complète.
Lorsqu’un logement loué ne respecte pas ces règles, le locataire peut demander sa mise en conformité. En cas de refus du propriétaire, le locataire peut s’adresser au juge afin que soient prescrits les travaux à réaliser. En cas d’impossibilité de mise en conformité, notamment pour une question de superficie du logement loué, le juge peut réduire le loyer. |
La couverture logement universelle
Promesse électorale ou aboutissement logique de la mise en place des règles qui assurent le respect du droit au logement dans des conditions décentes ? En tout état de cause, les justifications avancées pour l’instauration de la couverture logement universelle ne manquent pas de légitimité et les modalités de mise en place de cette nouvelle garantie sont tout aussi attractives… pour les locataires.
Pour financer la couverture logement universelle, il est prévu de remplacer - et donc de supprimer - le dépôt de garantie par un mécanisme de fonds de garantie. Quant au but poursuivi, il s’agit de mettre en place une nouvelle forme de protection sociale au travers du droit au logement. Les locataires devraient ainsi pouvoir accéder plus facilement et plus rapidement au logement et devraient pouvoir être maintenus dans les lieux en cas de difficultés justifiées de paiement du loyer.
Parallèlement, les propriétaires bailleurs ainsi protégés en cas d'impayés, devraient augmenter l'offre locative en mettant sur le marché des logements aujourd'hui vacants.
Au stade très embryonnaire où elle se trouve, la couverture logement universelle pourrait se décliner en trois niveaux de garanties. D’abord, la prise en charge des dégradations du logement lorsqu’elles dépassent l’usure normale. Ces dépenses seraient couvertes à hauteur de trois mois de loyer ce qui constituerait une garantie supérieure à l’actuel dépôt de garantie (limité à deux mois de loyers hors charges). Cette prise en charge pourrait même ne pas être plafonnée pour les logements sociaux.
Ensuite, est envisagée une garantie de loyers impayés sous forme d’avance remboursable. Cette garantie s’appliquerait pendant les trois premières années de location et couvrirait jusqu’à 18 mois de loyers et charges ou 36 mois dans le parc conventionné. Les impayés seraient avancés au bailleur, à charge pour ce dernier de récupérer sa créance auprès du locataire. Toutefois, ce recours pourrait être abandonné en cas d’insolvabilité de bonne foi afin d’aider les familles en situation de grande difficulté.
Enfin, au terme de la première période de trois ans de location, un système de prévoyance obligatoire alimenté par une cotisation partagée entre locataires et bailleurs pourrait venir en complément. Cette garantie profiterait aux locataires victimes du décès d'un conjoint ou d’une incapacité de travail. Le paiement des loyers et charges serait ainsi garanti pendant le temps nécessaire à l’adaptation à de nouvelles conditions de vie. |
Etienne Langevin
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