Pour ce faire, le législateur à prévu la mise en place par étapes à partir de juin 2001, d'obligations nouvelles et de nouveaux processus de concertation et de décisions ayant trait aux dépenses et à l'entretien des copropriétés. Une première évolution du dispositif décisionnel au sein de la copropriété réside dans les modalités de vote des décisions au sein de l'assemblée des copropriétaires.

LES NOUVELLES REGLES DE MAJORITE : LA MAJORITE SIMPLE DE L'ARTICLE 24

Selon l'ancien article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, la majorité des voix des copropriétaires présentés ou représentés est requise pour décider des questions de gestion courante telles que, honoraires du syndic, approbation des comptes, adoption du budget prévisionnel, conditions de jouissance des parties communes ou travaux d'entretien des parties communes et équipements.
Désormais, et c'est là une modification à notre sens très importante de l'esprit du fonctionnement de la copropriété, le vote des copropriétaires qui jusqu'alors préféraient s'abstenir plutôt que de se prononcer pour ou contre, n'est plus pris en compte.
Dans sa nouvelle rédaction, l'article 24 prévoit que les décisions de l'assemblée générale soient prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, les abstentions étant exclues du décompte des voies. Les copropriétaires qui s'abstenaient de prendre une décision par désintérêt pour le fonctionnement de la copropriété devront se manifester positivement, sous peine de devoir subir la décision d'une minorité agissante dont le pouvoir est manifestement révélé par cette mesure.
LA MAJORITe ABSOLUE DE L'ARTICLE 25

La majorité absolue qui correspond au vote de la majorité de tous les copropriétaires, représentés ou non à l'assemblée était notamment requise pour la désignation et la révocation du syndic, la désignation et la révocation du conseil syndical, la réalisation de travaux rendus obligatoires par la loi (ravalement, portes d'ascenseur, installation ou modification d'une antenne collective, travaux de régulation thermique et d'économie d'énergie), la modification de la répartition des charges collectives du fait d'un changement d'usage d'une partie privative ou de la division d'un lot.

Avec la loi SRU, de nouvelles décisions sont prises à la majorité de l'article 25. Ainsi, le conseil syndicat donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté et celles dont pour lesquelles il se saisit lui-même. En outre, cette concertation entre les différents acteurs de la copropriété est désormais renforcée, puisque l'assemblée générale fixe, à la majorité de l'article 25, le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire et celui à partir duquel une mise en concurrence des entreprises prestataires de services est obligatoire.

Rappelons que jusqu'à présent, en cas de travaux, le syndic pouvait se contenter de consulter qu'une seule entreprise et de ne présenter que le devis de ce prestataire à l'assemblée des copropriétaires. A présent, la consultation de plusieurs entreprises est rendue obligatoire dans le cadre d'une mise en concurrence. La transparence devrait être assurée "mécaniquement" du fait de la possibilité, pour les copropriétaires ou éventuellement par les entreprises évincées du marché, de mettre en œuvre une action en responsabilité contre le syndic du fait des conditions éventuellement critiquables de mise en concurrence des entreprises.

Les anciens textes relatifs à la copropriété prévoyaient que lorsque les conditions de majorité de l'article 25 n'étaient pas réunies, une nouvelle assemblée générale pouvait statuer dans les conditions de l'article 24 et les règles jurisprudentielles suivantes s'appliquaient. Pour les décisions qui devaient impérativement être prise, l'absence de majorité équivalait à une absence de décision ce qui entraînait l'obligation de convoquer une nouvelle assemblée générale. Quant aux décisions facultatives, l'impossibilité de réunir la majorité s'analysait en un vote négatif de refus.

Désormais deux hypothèses doivent être distinguées lorsque la majorité de l'article 25 n'est pas réunie. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée, au cours de la même assemblée peut se décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité de l'article 24.

Dans ce cas, l'assemblée générale doit être convoquée dans un délai maximal de trois mois. Cet assouplissement
préalable des modalités de vote étant établi, le législateur a pu fixer de
nouvelles règles pour "obliger" les copropriétaires à prendre part à la vie de la copropriété.

LES NOUVELLES REGLES DE GESTION DE LA COPROPRIETE

Un bref rappel des règles appli-cables jusqu'au 31 décembre 2001 permet de mesurer l'enjeu des nouvelles dispositions en matière de gestion. Selon l'article 25 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit établir un budget prévisionnel et appeler l'avance permanente de trésorerie et les diverses provisions afin de régler les dépenses. Il est prévu que le budget prévisionnel accompagne obligatoirement l'ordre du jour de l'assemblée. Toutefois, aucune règle strictement définie ne préside à l'élaboration de ce document et la jurisprudence admet qu'il peut être établi par une simple référence à celui de l'année antérieure.

S'agissant du fond de roulement et de l'avance de trésorerie, les règles suivantes s'appliquent. Le syndic peut demander, au début de chaque exercice, le versement de provisions dont le montant ne peut être supérieur au quart du budget voté pour l'exercice considéré, soit à la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente. Lorsque le règlement de copropriété prévoit le versement de cette avance de trésorerie permanente, son montant peut être fixé soit par le règlement lui-même, soit par une décision de l'assemblée générale.

Ce fonds de roulement est directement versé en temps normal par le notaire de chaque nouveau copropriétaire lors de l'acquisition du bien. Par la suite, l'appel des provisions a lieu trimestriellement.

En fin d'année, les comptes sont arrêtés ce qui donne lieu une régularisation par appel de fonds si les copropriétaires n'ont pas versé assez ou à une imputation du trop perçu sur l'exercice à venir. Dans le cas ou le règlement de copropriété ne prévoit pas de fonds de roulement, c'est à l'assemblée générale qu'il incombe d'en instaurer un.
Cette décision est prise à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 (majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes).

Pour compléter ce fonds de roulement, le syndic peut s'adresser aux copropriétaires en cours d'année et leur demander des "provisions spéciales" pour financer les dépenses exceptionnelles liées à l'administration de l'immeuble.

Rappelons que le syndic a l'obligation de soumettre aux copropriétaires la création d'un fonds de travaux afin de faire face à des travaux non encore votés, mais susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir. Dans cette hypothèse, l'assemblée vote à la majorité absolue et décide du mode de placement des fonds recueillis.

Les nouvelles règles applicables dès le 1er janvier 2002 visent à fournir au syndicat la trésorerie nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété et à simplifier la lutte contre la carence des copropriétaires débiteurs.

Le Budget prévisionnel
Jusqu'à présent, nous l'avons dit, aucune réglementation ne définissait le contenu du budget de la copropriété. La jurisprudence admettait qu'il pouvait être établi par simple référence à celui de l'année écoulée. Désormais, la notion de budget prévisionnel devient essentielle au bon fonctionnement de la copropriété. Ce document est défini comme devant permettre de couvrir l'ensemble des frais courants, de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'équipement commun.

Le syndic est chargé d'établir ce budget prévisionnel et doit le soumettre au vote de l'assemblée générale dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, étant entendu que les dépenses supplémentaires au budget approuvé nécessiteront une décision spéciale de l'assemblée. Sont expressément exclus les dépenses pour les travaux dont la liste sera fixée par le décret à paraître.

Les provisions égales au quart du budget prévisionnel
Dès le 1er janvier 2002, les copropriétaires verseront des provisions égales au quart du budget voté. L'assemblée générale pourra cependant fixer des modalités différentes tenant au quantum de la provision et à la période de son versement pourvu que cette organisation permettre au syndic de disposer de la trésorerie nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété.

Le recouvrement des charges impayées
Une procédure simplifiée de paiement accéléré du paiement des provisions a été mise en place.
A défaut de versement des provisions pour charges à leur date d'exigibilité, les autres provisions non encore échues deviennent exigibles, dans un délai de 30 jours, après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai courre dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En cas d'échec de cette première démarche, le syndic pourra saisir le président du tribunal de grande instance en référé pour obtenir la condamnation du copropriétaire au versement des provisions devenues exigibles, sans avoir à en demande l'autorisation à l'assemblée. Toutefois, la condamnation du débiteur ne pourra intervenir que si le budget prévisionnel a été voté et que le copropriétaire débiteur a été mis en demeure de payer la provision échue. Le syndic aura donc tout intérêt à parfaitement mettre cette procédure en route sous peine d'engager sa responsabilité civile à l'égard du syndicat des copropriétaires qui subirait un préjudice de ce fait.
Important : l'ordonnance rendue en référé sera assortie de l'exécution provisoire. L'appel qui serait éventuellement fait de cette décision n'en suspendra donc pas les effets.

A noter : les dépenses liées au recouvrement des charges (recommandés, actes d'huissier, procédure en référé, mesures d'exécution, etc.) étaient souvent prisent en charge par l'ensemble des copropriétaires, sauf lorsqu'une clause d'aggravation des charges était prévue dans le règlement de copropriété. Désormais, la loi prévoit que les frais engagés pour le recouvrement d'une créance incombent au seul copropriétaire défaillant.

Le règlement amiable des conflits locatifs
Il convient de noter l'accroissement du rôle de la commission départementale de conciliation en cas de conflit entre bailleur et locataires. Désormais, cette commission composée par moitié de bailleurs et de locataires, pourra être saisie alors que son rôle était limité aux litiges liés à des hausses de loyers. Entrent désormais dans ses attributions les conflits liés à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ainsi qu'aux difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux et locaux. L'avis de cette commission pourra, si nécessaire, être transmise au juge par le locataire ou le bailleur.

L'administration provisoire des copropriétés en difficulté :
En cas de difficultés de fonctionnement de la copropriété, le président du tribunal de grande instance peut désigner un administrateur provisoire. Ce dernier se voit confier tous les pouvoirs du syndic et est habilité à prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement de fonctionnement normal de la copropriété.
Simultanément, le mandat du syndic en place cesse sans indemnité. Par suite, l'administrateur provisoire, le procureur de la République ou un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au président du tribunal de grande instance, la modification, la prolongation ou la fin de la mission de l'administrateur provisoire.

La nouvelle présentation des comptes du syndicat
A compter du 1er janvier 2004, de nouvelles règles comptables non encore fixées, s'appliqueront à la présentation des comptes du syndicat. L'objectif des mesures en cause est de faciliter l'appréhension de la situation de la trésorerie de la copropriété et de permettre au candidat acquéreur d'un lot de se décider en parfaite connaissance de cause. Dans l'attente des décrets d'applications qui interviendront d'ici au 1er janvier 2004, les principes généraux suivant d'organisation sont retenus. Les comptes, c'est à dire le budget prévisionnel, les charges et les produits de l'exercice ainsi que la situation de trésorerie devront être présentés de telle sorte qu'ils puissent être comparés à ceux de l'exercice précédent. Par ailleurs, le syndic devra tenir une comptabilité d'engagement. Les charges et les produits seront enregistrés dès leur engagement et non au moment du paiement (acceptation des devis, facture ou contrat…), l'engagement étant soldé par le règlement.

LE COMPTE SEPARE

La loi de 1965 prévoyait l'obligation pour le syndic de soumettre au vote d'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte séparé, bancaire ou postal, au nom du syndicat destiné à recevoir les sommes versées par ce dernier.
Cette décision était prise à la majorité de l'article 25 et le syndic devait exécuter la décision d'assemblée générale dans un délai de 6 mois. En cas de non-respect du délai, le mandat du syndic était nul de plein droit, seuls demeurant valables, les actes passés avec les tiers de bonne foi.

Le nouveau texte fixe le principe selon lequel les sommes versées par le syndicat des copropriétaires doivent alimenter un compte bancaire ou postal séparé, ouvert au nom du syndicat par le syndic. L'assemblée générale peut toutefois en décider autrement dans les conditions de majorité de l'article 25.

A titre d'illustration des nouvelles modalités se votent, si cette majorité n'est pas acquise mais qu'au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires se prononcent dans ce sens, la décision d'ouvrir un compte non séparé pour être décidée à l'occasion d'un nouveau vote, au cours de la même assemblée dans les conditions de majorité de l'article 24.

Si le projet ne recueille pas le tiers au moins des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale pourra être convoquée dans les trois mois et la décision pourra alors être prise dans les conditions de majorité simple de l'article 24.

Pour parfaire le caractère obligatoire de cette disposition, il est prévu que si elle n'est pas respectée dans un délai de trois mois suivant la désignation du syndic, le mandat de ce dernier est considéré comme nul de plein droit. Toutefois les actes qu'il aurait passé avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Signalons que pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la nouvelle loi, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé s'appliquera à compter du 31 décembre 2002.

LA LUMIERE SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE

A compter du 31 décembre 2002, il en sera fini des abstractions insondables des règlements de copropriété, quasi-impossibles à modifier, qui entraînent parfois des répartitions de charges très inégales. On sait en effet que l'importance relative de la participation financière de chaque copropriétaire aux dépenses de la communauté dépend des millièmes ou tantièmes attribués à chacun des lots.

Or, selon la loi 10 juillet 1965, c'est le règlement de copropriété qui détermine l'usage des parties privatives et des parties communes, les règles d'administration de ces dernières ainsi que la part relative de la contribution des copropriétaires au titre des charges générales et des charges spéciales en fonction des tantièmes de copropriété mais ne prévoit aucun contrôle des modalités de cette répartition.

Dès le 1er janvier 2003, les règlements de copropriété nouvellement publiés devront indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Cette mesure instaure la transparence tellement attendue par les copropriétaires victimes des répartitions de charges arbitraires, mais ne concerne toutefois pas les règlements de copropriété déjà en vigueur.

La pose des compteurs d'eau individuels

La mise en place de compteurs individuels est favorisée afin d'éviter que l'ensemble des copropriétaires ne soit privé de fourniture d'eau suite à un non-paiement de facture par le syndicat.

En pratique, dès lors que le syndicat de copropriété en fait la demande, les organismes prestataires de distribution d'eau doivent procéder à l'individualisation des contrats de fournitures d'eau, sachant toutefois que les frais de mise en conformité, d'installations et de pose des compteurs incombent aux copropriétaires.

Signalons que lorsque cette demande est le fait d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information des locataires sur les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau. Dans ce cas, les frais sont à la charge exclusive du propriétaire.

La loi SRU contient d'autres dispositions qui ne concernent pas la copropriete

La réforme de la loi d'orientation sur la ville.
A compter du 1er janvier 2002, les communes de plus de 1500 habitants en Ile-de-France et 3500 dans les autres régions situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants ayant moins de 20% de logements sociaux devront s'engager dans un plan de rattrapage maximum pour atteindre ce seuil en 20 ans.
En cas de non-respect de ce quota, les communes verseront pour chaque logement manquant, une participation financière égale à 20% du potentiel fiscal par habitant lorsque ce potentiel dépasse 5 000 francs par an.

Les modalités de vente des logements anciens s'apparentent à celles du neuf.
Depuis le 1er juin 2001, l'acquéreur (non professionnel ) d'un bien immobilier peut renoncer à sa décision d'acheter pendant 7 jours.
En outre, il est mis fin à l'habitude traditionnelle de verser 10 % du prix au moment de la signature de la promesse de vente. Le versement de sommes d'argent est interdit pendant le délai de réflexion de 7 jours, sauf en cas d'acquisition d'une construction neuve et lorsque la vente est faite par l'intermédiaire d'un professionnel. Ici, en cas de rétractation, la somme versée doit être restituée dans un délai de 21 jours.

La notion de logement décent
Un diagnostic technique concernant la sécurité et la salubrité doit obligatoirement être établi avant la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans. Ce diagnostique fait corps avec l'obligation de garantir l'état des logements et d'éviter la mise en copropriété de logements insalubres ne comportant pas un minimum de confort comme l'eau potable ou une surface minimum.

Lorsqu'un immeuble est déclaré insalubre ou menace ruine, la procédure de remise en état est simplifiée. En cas de défaillance du propriétaire, les travaux sont réalisés à sa charge. A défaut, l'Etat ou la collectivité locale se substitue à lui et une hypothèque prise sur l'immeuble garantit le paiement des frais de rénovation.

En présence d'un logement non conforme à l'usage d'habitation ou présentant des risques en matière de sécurité physique et de santé, le locataire peut exiger sa mise en conformité, en saisissant les tribunaux si cela s'avère nécessaire.