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Investir en Région
:
LANGUEDOC-ROUSSILLON
DE MONTPELLIER A PERPIGNAN
LE SOLEIL A PRIX DOUX
Le marché immobilier reflète la disparité
de cette grande région menée par
Montpellier. Mais partout, les prix restent modérément
sages. Et de bonnes affaires sont à
saisir de suite.
Des cimes enneigées des Pyrénées aux vallons
cévenoles en passant par les plages
de sable fin donnant sur la "grande bleue" ou par la
garrigue des Corbières, le
Languedoc-Roussillon séduit par ses contrastes étonnants
et par sa qualité de vie, avec le soleil en prime. Une
enquête menée par l'INSEE sur le développement
des régions d'ici
2 015 révèle que 500 000 à 600 000 personnes
projettent de s'installer dans la région, dont
la moitié dans l'Hérault, dopé par Montpellier.
Cet engouement se justifie par de solides
atouts: implantation au coeur du grand marché de l'Europe
du sud, dynamisme économique,
renommée des facultés, importante vie culturelle,
mer et montagne à proximité et bien
sûr 300 jours de beaux temps! L'immobilier est donc promis
à un bel avenir. Montpellier se montre toujours très
active, alors que Nîmes et Perpignan stagnent. Les valeurs
ne s'emballent pas. L'investisseur peut profiter à plein
du dispositif Besson. Quant au littoral, il s'assagit après
avoir connu une urbanisation débridée dans les années
70, massacrant le paysage de certaines stations.
MONTPELLIER: JEUNE, DYNAMIQUE ET DES PRIX ATTRACTIFS
Economie florissante créatrice d'emplois, disponibilité
foncière maîtrisée par la municipalité,
population étudiante de 65 000 jeunes, mer et montagne
à quelques encablures:
Montpellier réunit tous les ingrédients d'une capitale
régionale qui s'impose.
Le marché immobilier a traversé la dernière
crise sans trop de dommages et aborde la période d'embellie
sans forcer sur les prix. La mairie, via sa société
d'économie mixte, distribue 60% du foncier entre 1350 et
1 500F le m2 SHON, faisant de ce prix une référence
pour les 40% de terrains libres et évitant ainsi une trop
forte spéculation foncière. De ce fait, la fourchette
des prix du neuf reste étroite, entre 11 000 et 13 000
F le m2( 1 677 et 1 982 €). L'ancien évolue de 7 500
à 8 500F/m2, ( 1143 à 1 296 €)avec des pointes
à 10 000F le m2 pour des biens exceptionnels.
La ville se structure en plusieurs pôles. Montpellier est
en effet une altère dont la barre passe par l'Ecusson (centre-ville)
où il n'y a pas de construction, la boule du nord-ouest
englobe le quartier nord, celle du sud-est Port-Marianne où
se trouve 60% de l'offre neuve. C'est en effet vers la mer que
se tourne désormais la ville. Après Antigone, Port-Marianne
et ses quartiers Richter et Jacques Coeur avance petit à
petit vers la mer, via le Lez.
Habitations principales et résidences étudiantes
s'y côtoient et les équipements
prévus commencent à prendre vie, nouvelle mairie,
salle Multiplex
Gaumont, futur gare TGV...A la fois commerçant, calme et
à 10 minutes de la place de la
Comédie, le secteur est propice à l'acquisition
et à l'investissement . Pragma, Monne-Decroix promotion,
Groupe Arcade... sont au rendez-vous dans une gamme de prix qui
oscille entre
11 000 et 13 000 F. Ce qui donne des deux pièces entre
500 000 et 520 000 F ( 76 224 et
79 273 €) et des trois pièces à partir de 710
000F (108 238 €). Le quartier nord (Aiguelongue et Universités),
très résidentiel, ne construit quasiment plus: un
seul programme frise les
14 000F/m2.Les résidences étudiantes marquent le
pas: l'offre semble en adéquation avec la demande et les
professionnels attendent une croissance de la population estudiantine
pour lancer de nouveaux projets.
Le marché de l'ancien renoue avec la croissance. Le nombre
de transactions augmente, les prix ne sont pas pour autant être
orientés à la hausse. Le must se situe dans le quartier
boisé d'Aiguelongue, juché sur une colline qui domine
l'Ecusson. Les beaux appartements se négocient autour de
10 000F/m2 tout comme les pavillons récents. Pour une demeure
bourgeoise de 200m2 avec 1 000m2 de terrain, il faudra débourser
plus, entre 2 et 3MF
(304 898 et 609 796 €).Dans la partie nord du centre-ville
les prix chutent à 7 000- 8 000F/m2. Pour des prix inférieurs,
mieux vaut se diriger vers Figuerolles, un ancien quartier populaire
devenu branché où les valeurs évoluent entre
5 000 et 7 000F le m2. Enfin, pour le récent, Antigone
présente de bonnes opportunités: 350 000F ( 53 357
€) pour un 2 pièces de 45 m2, 450 000F(68 602 €)
pour un trois pièces. En périphérie.Castelnau,
Saint-Gély, Lattes restent des valeurs sûres tant
dans le neuf (12 000F/m2) que dans l'ancien (7 000- 8 000F/m2).
Les communes moins prestigieuses ou plus éloignées
(Pérols, Maugio, Clapiers) revoient leurs prix à
la baisse d'environ 20%.
NIMES: A L'OMBRE DES PLATANES, DES PRIX ABORDABLES
Préfecture du Gard, Nîmes c'est déjà
le Midi tel que le perçoivent les gens du nord: le
soleil et le pastis, le marché sous les platanes, les pins
et les cyprès, les fontaines...le tout
sur fond de vestiges romains. Seconde ville de la région
Languedoc-Roussillon avec
130 000 habitants, Nîmes connaît pourtant quelques
signes de faiblesse sur son marché immobilier, surtout
dans le secteur du neuf. bloqué par des fouilles archéologiques
en son centre et par l'autoroute et des ZUP en son pourtour. Seul
l'ancien s'anime véritablement
et peut intéresser l'investisseur sur de grands appartements
ou sur des maisons.
Dans la ville, le neuf se distille au compte goutte. Quelques
petites opérations
se commercialisent entre 9 500 et 12 000 F/m2( 1 448 et 1 829
€) .. Faute de neuf, c'est donc vers l'ancien que les acquéreurs
se tournent.
Le triangle d'or se situe autour du jardin de la Fontaine. Le
patrimoine y est de très belle
facture, enrobé dans une végétation luxuriante.
Les prix sont à la hauteur de la
réputation du quartier, autour de 10 000F/m2 pour les appartements
comme pour les maisons, plus rares. Le centre ville profite de
prix attractifs pour des biens de qualité. Boudé
par les Nîmois car trop bruyant, l'Ecusson offre pourtant
un très beau patrimoine rénové il y a
10 ans. Les prix oscillent de 5 000 à 7 500F /m2. Une occasion
à saisir avant le retour au centre ville. Coté maisons,
le quartier Saint-Luc offre un bon rapport qualité/prix,
autour de
5 500F/m2. En périphérie, sur le grand Nîmes,
(Bouillargues, Marguerittes), des maisons neuves à vendre
à près d'un million pour 120m2 (152 449 €)et
autour de 800 000F(121 459 €)
dans le récent. Le collectif neuf est absent et le bel
ancien fluctue entre 6 000 et 7 000F/m2.
PERPIGNAN: MAISON,PISCINE ET RENTABILITE
Au pied du Mont-Canigou, à moins de 15 kilomètres
du littoral et surtout dernière
grande étape avant l'Espagne, Perpignan présente
une double facette. Celle d'une
cité dynamique avec une économie vaillante et d'un
centre universitaire avec 12 000
étudiants. Mais aussi celle d'une ville où se creuse
un sérieux fossé entre ses quartiers et
où s'accroissent les tensions sociales. L'hypercentre est
déserté, le nord est boudé; seul le sud
connaît une réelle expansion avec une belle percée
des maisons individuelles.
Les valeurs restent très abordables et les loyers élevés.
Après des années de construction, le neuf s'assagit.
Même le quartier Vernet, au nord du Têt, arrive à
terme. Et les rares programmes sur le reste de la ville ne dépassent
guère les 10 000-11 000F/m2( 1525 et
1 677 €). L'ancien se taille donc la part du lion dans une
gamme de
produits et de prix très hétéroclites. Les
hôtels particuliers et les beaux immeubles de l'hypercentre
(Saint-Mathieu et Saint-Jacques) sont bradés à 6
000 ou 7 000F/m2 à cause
de l'insécurité ambiante. Mieux vaut se retourner
vers le cours Palmerole ou le cours
Lassus , très cotés où le mètre carré
se négocie autour de 9 000F. Dans les autres secteurs,
(gare, Saint-Assicle, Saint-Martin, Saint-Gaudérique)les
prix se situent entre 4 500 et
7 000F/m2. Les maisons de ville affichent des prix tout aussi
distendus: il faut compter
moins d'un million (152 449€)pour 150M2 dans le secteur Las
Cobas ou Sébardeil, mais entre 2 et 5 millions (304 898
et 762 245 €) dans le très prestigieux micro-marché
de Las Llaro, avec piscine, tennis, jardin en prime.
Dans les environs extérieurs, c'est le royaume de la maison,
évidemment très recherchée dans une région
où la lumière, le jardin et la piscine font partie
du bien-être. Là encore, faute de neuf bien situé,
la demande se porte sur l'ancien ou le récent des communes
de Cabestany, Canohès,Toulouges, Soler, Alenya....Une villa
de 4 pièces totalement indépendante de 5 pièces
avec terrain de 7 00 à 800 m2 et piscine se déniche
à 1,2-1,3MF. Sans piscine et mitoyenne, son prix baisse
d'au moins 100 000F. Une
différence de prix qui l'investisseur retrouve dans la
location, la "villa quatre faces"
(indépendante) avec piscine se louant au moins une fois
et demi plus chère.
LITTORAL: PETITS PRIX MAIS RARES PROGRAMMES
De Port-Camargue à Cerbère, dernière station
avant la frontière espagnole, les 200
kilomètres de côte ont été investis
de milliers de programmes neufs dans les années70-80.
Avec la crise et avec l'appui du Conservatoire du littoral, le
raz-de-marée immobilier
s'est calmé. Mais, dans de nombreuses stations, le mal
est fait. Pire encore, les constructions
souvent bon marché se sont vite dégradées
et ne valent plus grand chose à la revente.
C'est ainsi que les nombreuses stations de l'Aude telles Port-Leucate,
Port-Barcarès,
Port-La Nouvelle affichent des petits appartements et des pavillons
à moins de
180 000F(27 440 €) sur le marché secondaire. Certaines
stations ont toutefois été épargnées.
Dans l'Hérault, La Grande-Motte a sû tirer profit
de son architecture avant-gardiste. Et
au Cap d'Agde, également réussie, quelques villas
se construisent près de la plage de Rochelongue ou près
du golf à partir de 800 000 F(121 959 €)..
En descendant vers l'Espagne, dans les Pyrénées
Orientales, Canet-Plage, Saint-Cyprien
et Argelès regorgent de constructions récentes.
Peu de places pour le neuf dans ces stations dont le moindre mètre
carré a été exploité. Il faut donc
se tourner
vers l'ancien dont le choix est imposant. Dans ces trois villes,
les prix varient de 6 000 à
10 000F/m2 selon la proximité de la mer, la présence
ou non d'un jardin...
La magnifique ville de Collioure, sur la côte Vermeille,
reste un lieu préservé. Site grandiose
entre criques, falaises et massif pyrénéen plongeant
dans la mer, l'ancienne cité fortifiée
est sous haute surveillance. Pas question d'y construire n'importe
quoi n'importe où. Et de
toute façon, le terrain escarpé ne permet guère
la prolifération d'immeubles. L'ancien
reste donc le seul marché et tire ses prix vers le haut.
Un deux pièces se négocie à
700 000F, (106 714 €) et une maison de pêcheur de 60
m2 sur 3 niveaux avoisine les
650 000F( 99 091 €) avec travaux en prime).
Laure Granger
LES CHIFFRES-CLES DE LA REGION
2.202.700 habitants, soit 3,7% de la population métropolitaine,
réparties sur cinq
départements(Aude, Gard, Hérault, Lozère,
Pyrénées Orientales) sur 27 761km2
(5% du territoire).
Population âgée de moins de 25 ans:31,2%. 726
000 actifs, 85 000 étudiants.
Principales agglomérations:
Montpellier (400 000habitants),
Perpignan (160 000 habitants)
Nîmes (140 000 habitants)
Carcassonne (45 000 habitants)
Mende (12 500 habitants)
Parc de logements: 1 210 000 logements dont 828 000 résidences
principales.
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