Ceux qui décident d'acheter leur résidence principale sont bien chanceux. Ils résolvent d'abord l'incontournable nécessité d'avoir un toit et en plus, ils se constituent un appréciable patrimoine, le plus naturellement du monde.

Le parcours immobilier d'une de nos lectrices que nous allons brièvement évoquer, prouve s'il en était besoin, qu'il n'est absolument pas nécessaire d'avoir une quelconque prédisposition pour se constituer un patrimoine. Dans le cas d'Estelle G., c'est en 1985, alors qu'elle n'était âgée que de 25 ans et après avoir terminé ses études, qu'elle a posé, elle-même la première pierre de son patrimoine immobilier. Cette histoire de propriétaire a débuté tout simplement parce que l'intéressée ne trouvait pas de location à sa convenance près de son lieu de travail à Paris.

En élargissant ses investigations vers la proche banlieue, elle s'est rendu compte que pour le prix du loyer qu'elle s'apprêtait à dépenser, elle pouvait rembourser le crédit nécessaire à l'acquisition d'un appartement à Massy Palaiseau. Son choix s'est rapidement porté sur un 2 pièces neuf et clair, situé à 10 minutes à pied du RER et à 25 minutes par les transports en commun de son lieu de travail.

Ce qui a été décisif, comme l'explique aujourd'hui Estelle G., c'est la facilité de réalisation de l'opération. Car contrairement à ce qui est exigé pour une location, aucune caution ne lui a été demandée. Pour obtenir son crédit, il lui a suffi d'attester de sa stabilité d'emploi et de la réalité de ses revenus mensuels. Cette lectrice ajoute que sur le coup, elle n'avait pas particulièrement prêté attention aux avantages fiscaux qui lui étaient accordés en contrepartie de cette acquisition. Mais elle n'a pas oublié qu'elle avait été très agréablement surprise, lorsqu'elle a pu déduire de ses impôts, pendant plusieurs années, une somme supérieure à une mensualité de remboursement de son crédit. (NDLR : Les dispositions en questions, en vigueur en 1985, ont été remplacées depuis lors.)

Trois ans plus tard, Estelle G. a acheté un nouveau logement en commun avec son concubin. N'ayant pas l'intention de vendre son premier appartement, elle a décidé de le louer. Cette opération était réalisable car les revenus de la location remboursaient le crédit du premier appartement et le tiers de ses revenus salariaux finançaient sa part de la résidence principale acquise en indivision avec son concubin.

A la suite de la séparation de son ménage qui a conduit à la vente de sa résidence principale, Estelle G. s'est trouvée à la tête d'une plus value suffisamment importante et exonérée d'impôt s'agissant de la cession d'une résidence principale, qui lui a permis de rembourser l'intégralité du crédit toujours en cours sur son premier appartement. Elle est ainsi devenue pleinement propriétaire d'un appartement lui rapportant mensuellement 3 500 F de revenus locatifs.

Ceci fait, Estelle indique qu'elle s'est mise en quête non pas d'un, mais de deux appartements. Le premier destiné à devenir sa résidence principale, financé avec ses revenus professionnels et un second destiné à la location, très largement payé à l'aide d'un crédit immobilier sur 10 ans, remboursable grâce aux 7 000 F provenant des revenus locatifs de ses deux logements mis en location (3 500 F + 3 500 F).

10 ans plus tard, soit en 2000, ce second investissement locatif ayant été intégralement remboursé, Estelle G. a réalisé un troisième investissement locatif dans le neuf, autofinancé par les 10 500 F de revenus locatifs mensuels que lui rapportent ses 3 appartements loués. Aujourd'hui, alors qu'elle n'envisage pas de mettre fin à son activité d'investisseur, Estelle G. déclare : " dans 2 ans, j'aurai fini de rembourser le crédit de ma résidence principale. J'habiterai un logement qui ne me coûtera plus rien et au bout du compte, il m'aura fallu 15 ans pour me constituer un patrimoine immobilier qui me rapporte 10 500 F tous les mois. "

Quand faut-il investir et dans quel type de logement ?
La réussite d'Estelle G. démontre que la constitution d'un patrimoine immobilier n'est pas une aventure hors de portée. Nous remarquons tout de même deux points importants dans la " méthode " de notre lectrice. Elle s'est lancée très tôt dans cette aventure, elle n'avait que 25 ans et elle a toujours investi dans le neuf. Il s'agit là des conditions qui permettent, lorsqu'elles sont réunies, d'optimiser la construction d'un patrimoine immobilier.

Le choix du neuf s'impose pour d'indispensables raisons de sécurité et de durabilité. Généralement assorties de labels, les constructions neuves garantissent la fiabilité indispensable à la réussite d'une opération destinée à durer plusieurs dizaines d'années. En effet, les labels attestent du respect de normes et de la qualité des matériaux utilisés. Et si en pratique, une habitation labellisée coûte relativement plus cher qu'un logement qui ne l'est pas, cet investissement supplémentaire est justifié par le haut niveau de la fiabilité des matériaux utilisés, la sécurité, le confort et une maîtrise efficace des dépenses de consommations d'énergies. Nous évoquerons ci-après les principaux labels et leur finalité.

Partir sur de bonnes bases
LE LABEL QUALITEL est attribué en fonction des indications fournies par le maître d'œuvre, relativement à la conception technique de la construction. Il porte sur les points suivants.
La lutte contre les nuisances sonores.
Les immeubles situés en zone classée bruyante par l'administration sont contrôlés au titre du label Qualitel s'agissant de la protection contre les bruits extérieurs. Pour les bruits provenant de l'intérieur du bâtiment, le promoteur doit respecter la réglementation acoustique en vigueur et utiliser des matériaux pour la robinetterie et les appareils sanitaires dont les performances acoustiques sont reconnues.
Isolation thermique et économies d'énergies :
Qualitel vérifie que les performances énergétiques garantissent un coût prévisionnel de chauffage et de l'eau chaude sanitaire optimal. Sont contrôlés à ce titre, l'isolation des murs, des planchers et des toitures ainsi que les équipements de production et de régulation de consommation du chauffage et de l'eau chaude. Par ailleurs, Qualitel tient compte des moyens mis en oeuvre pour appliquer la réglementation en matière d'isolation thermique afin d'éviter la surchauffe dans les bâtiments en période d'été.
La plomberie et la robinetterie.
Les débits de la robinetterie, la présence de revêtements spécifiques de protection des murs et des pourtours des appareils sanitaires, l'existence de robinets et siphons permettant le raccordement immédiat des machines à laver sont évaluées par le certificateur Qualitel.
L'équipement électrique : Qualitel vérifie le nombre et la répartition des équipements électriques en fonction du nombre prévisible d'occupants de chaque logement.
Les murs et la toiture : Qualitel vérifie la pertinence des choix techniques eu égard à la durabilité des matériaux et des frais d'entretien générés pour leur entretien.

QUALIBAT
Créé à l'initiative de maîtres d'ouvrage, d'entrepreneurs et d'architectes, QUALIBAT est une association de droit privé à but non lucratif, placée sous le contrôle de l'état, qui couvre l'ensemble des activités du bâtiment. Ce label fournit au client une information sur le sérieux de l'entreprise à laquelle il s'adresse. Le label Qualibat n'est donc pas lié à la vérification de la qualité des travaux réalisés par le titulaire du label.

Qualibat délivre également une certification professionnelle d'assurance qualité
Il existe différents degrés de certification. Le premier, appelé certification Compétences Références, est accordé à toute entreprise qualifiée. Le degré supérieur de certification consiste en l'engagement Assurance Qualité, synonyme de la mise en place d'un système d'assurance qualité. L'entreprise s'engage à appliquer au moins 3 des critères d'appréciation fixés par Qualibat. A un niveau plus élevé de certification, figure celui du Développement Assurance Qualité. A ce stade, l'entreprise doit respecter 9 critères d'appréciation parmi les 15 critères proposés. Enfin, le dernier niveau de certification est celui de l'Assurance Qualité après Audit. L'entreprise s'engage à respecter les 15 critères d'appréciation définis pour la certification. Au terme de la construction, la conformité de l'opération est vérifiée par un contrôleur de Qualibat.

LE LABEL PROMOTELEC
Pour arborer ce label, le maître d'ouvrage adresse une demande d'attribution à la direction régionale Promotelec avant l'ouverture du chantier ou au début des travaux. Un accord préalable est délivré si la demande est conforme aux prescriptions du label. Ensuite, des contrôles sont réalisés en cours et en fin de chantier après que le maître d'ouvrage ait adressé une déclaration de fin de travaux à la direction régionale Promotelec. Le label est délivré gratuitement si les ouvrages réalisés respectent les spécifications du label.

Le Label Confort Electrique de PROMOTELEC
PROMOTELEC a mis en place un label pour les logements neufs, afin de garantir la promesse de qualité faite au consommateur. Sont " labellisables " à ce titre, les opérations ayant fait l'objet d'une étude thermique ayant permis de vérifier que les normes en matière d'installation électrique et d'isolation thermique sont respectées et que les déperditions thermiques sont inférieures de 10 % à la norme de référence prévue par la réglementation.

Ce label "Confort Electrique" consiste en un renforcement des exigences concernant l'isolation thermique, la qualité des équipements de chauffage électrique et de production d'eau chaude, l'efficacité de la gestion d'énergie afin de réduire la consommation d'énergie, la sécurité de l'installation électrique et son caractère évolutif. Enfin, ce label s'accompagne du service Conseil Confort Electrique. Il s'agit d'une visite accomplie par un technicien afin d'aider l'utilisateur à se servir du mieux possible de ses équipements. En cas de défauts, la mise en conformité doit être accomplie. Faute de le faire, le label peut être retiré.

L'AFNOR
Les matériaux estampillés NF (norme française) sont reconnus pour leur qualité. Ils sont produits et contrôlés en fonction des critères définis l'Association française de normalisation (AFNOR), chargée d'élaborer les normes françaises. Dans la construction, les matériaux sont certifiés par des bureaux spécialisés par type de produit. Tel est notamment le cas du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), du Centre technique du bois et de l'ameublement (CTBA) ou de l'Association pour la certification des matériaux isolants (Acermi).

Lorsque la construction d'une nouvelle habitation est terminée, l'acquéreur qui a éventuellement pu recourir aux services d'entreprises arborant les labels ci-dessus évoqués, doit procéder à la réception. Cette opération consiste d'abord en une visite très attentive du logement, car l'acheteur est en droit d'exiger que son habitation soit conforme aux plans et aux notices descriptives du contrat de vente. Ainsi par exemple, les peintures intérieures et extérieures, les revêtements, le fonctionnement des fenêtres, la production d'eau, le chauffage, l'installation électrique, etc... doivent être vérifiés. En cas d'anomalies, celle-ci sont éventuellement consignées dans le procès verbal de réception.

L'entrepreneur d'un bâtiment neuf doit réparer tous les défauts signalés lors de la réception et il est tenu pour responsable des anomalies ou dommages qui empêchent d'habiter le logement dans des conditions normales au titres des différentes garanties qui lui incombent. Il est également responsable, dans les conditions que nous préciserons ci-après, des malfaçons qui apparaissent après la réception. Pour le client, la mise en œuvre de ces garanties est des plus simples. Il lui suffit de prouver la réalité du dommage ou de l'anomalie.

L'IMPORTANCE DE LA RECEPTION D'UN LOGEMENT NEUF
En pratique, la réception des travaux est organisée par l'entrepreneur lorsqu'il estime en avoir terminé avec la construction. A défaut, cette importante formalité à lieu à l'initiative de la partie la plus diligente (art. 1792-6 du code civil) qui doit se charger d'adresser une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception à une date et à une heure convenue. Signalons que dans le cas ou l'acquéreur à coordonné l'intervention de différents entrepreneurs, autant de procès-verbaux de réception doivent être établis ce qui rend d'autant plus légitime la présence d'un architecte. En effet, les défauts apparents qui n'ont pas été signalés à l'occasion de la réception, sont réputés acceptés.

Dans le cas le plus favorable, lorsque aucune anomalie n'est constatée, le client signe sans réserve le procès-verbal de réception et paye le solde du prix d'achat. Lorsque des anomalies sont relevées, elles sont consignées sous forme de réserves, dans le procès-verbal afin que l'entrepreneur puisse y remédier. Enfin, de façon plus exceptionnelle, lorsque les anomalies sont trop nombreuses ou importantes, il est possible de refuser de réceptionner des travaux.

Dans ce cas, l'entrepreneur peut s'engager à terminer les travaux dans un nouveau délai fixé à l'amiable. Mais en cas de désaccord profond, le juge des référés doit être saisi. C'est alors lui qui fixe la date d'achèvement des travaux, sous astreinte, le cas échéant. La réception des travaux est le point de départ des différentes garanties dues par l'entrepreneur. La garantie de parfait achèvement s'applique pendant un an à compter de la réception de l'ouvrage aux vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l'année qui suit. La garantie de bon fonctionnement qui concerne les éléments d'équipement, fonctionne pendant deux ans. Enfin, la garantie décennale peut être invoquée pendant dix ans pour tous les désordres relatifs à la solidité du bâtiment. Enfin, nous évoquerons la responsabilité générale de l'entrepreneur qui peut être mise en œuvre pendant trente ans dès la signature du contrat de vente.

LES DIFFERENTS GARANTIES
La garantie de parfait achèvement pendant la première année
La garantie de parfait achèvement ne peut entrer en application que lorsque les vices apparents au moment de la réception, ont fait l'objet de réserves sur le procès verbal. Sont également concernés les défauts non visibles le jour de la réception parce qu'ils ne se sont révélés qu'ensuite et ont été signalés dans l'année suivant la réception. Faute de réserves, ces défauts ne relèvent pas de la garantie obligatoire et doivent être pris directement en charge par le constructeur au titre de sa responsabilité contractuelle. L'entrepreneur doit réparer les défauts ainsi mentionnés, sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute de sa part. Si l'entrepreneur ne corrige pas les défauts qui lui ont été signalés par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai fixé, une mise en demeure d'agir ou une sommation par acte d'huissier doit lui être adressée. Ce préalable est indispensable pour obtenir la condamnation judiciaire de l'entrepreneur à exécuter les travaux ou l'autorisation de faire appel à une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur d'origine pour terminer les travaux. En cas d'urgence, le maître de l'ouvrage peut éventuellement faire l'avance des frais de réparation, mais il s'expose dans ce cas, aux contestations par l'entrepreneur des frais ainsi exposés...

La garantie de bon fonctionnement pendant les 2 premières années
En application de l'article 1792?3 du code civil, les défauts affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du logement sont couverts par une garantie de 2 ans à compter de la réception des travaux. Sont ici concernés les menus ouvrages, les éléments d'équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature de clos et de couvert.

Par simplification, l'étendue de cette garantie est résumée en disant que sont couverts les éléments qui peuvent être retirés sans que la construction ne soit endommagée. En présence de désordres de ce type, l'entrepreneur concerné doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception. Comme dans le cas de la garantie de parfait achèvement, celle-ci entre en jeu sans qu'il soit nécessaire de prouver la faute du professionnel.

S'il refuse d'intervenir pour remplacer ou réparer l'élément défectueux, une action en justice doit être engagée. En pratique toutefois, les travaux concernés par cette garantie sont généralement peu coûteux ce qui rend exceptionnel le recours à une telle extrémité. Tel n'est pas le cas lorsque le vice rend l'immeuble impropre à sa destination, auquel cas, le maître de l'ouvrage préfère engager une action sur le fondement de la garantie décennale.

Les travaux de construction et la responsabilité décennale
Pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, les personnes considérées comme constructeurs, sont responsables des dommages qui affectent la construction. Sont ici visés, en application de l'article 1792-2 du code civil, tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ainsi que toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire et enfin toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. Sous peine de graves sanctions pénales, ces intervenants doivent obligatoirement souscrire un contrat d'assurance les couvrant pour leur responsabilité décennale, avant l'ouverture d'un chantier. Cette assurance permet aux victimes d'obtenir réparation lorsque les circonstances ci-après évoquées surviennent.

Pour relever de la garantie décennale, le dommage ne doit pas être visible lors de la réception. Nous rappelons en effet que pour être réparables, les défauts apparents doivent faire l'objet de réserves lors de la réception et ne peuvent relever, à ce titre, que de la garantie de parfait achèvement. Par ailleurs, le dommage doit compromettre la solidité du bâtiment, le rendre inhabitable ou affecter sa solidité. Toutefois, ne sont concernés que les dommages liés aux travaux de construction, de réhabilitation, de transformation et de modification de volume, étant entendu que l'impropriété à la destination ou l'atteinte à la solidité sont les seuls critères retenus. De fait, les travaux d'aménagement n'entrent dans le champ d'application de la garantie décennale que s'ils sont indissociables du bâtiment. Il en est ainsi par exemple, lorsqu'un défaut apparaît à la suite de l'installation d'un chauffage central ou d'une chaudière.

Rappelons, pour clore ce chapitre relatif aux différentes garanties qui confèrent au neuf la sécurité nécessaire à la réussite de la construction d'un patrimoine immobilier, que seuls les dommages présentant une certaine gravité sont couverts par la garantie décennale. Les désordres seulement esthétiques affectant le gros oeuvre ou les éléments d'équipement indissociables et les travaux d'entretien et de remise en état ne sont couverts que par la garantie de parfait achèvement ou la garantie biennale des menus ouvrages.

L'INDISPENSABLE FINANCEMENT
Pour que l'acquisition d'une résidence principale soit synonyme de constitution de patrimoine, il est indispensable que l'emprunteur trouve une solution financière adaptée à sa situation. De ce point de vue, pour que chacun, notamment les moins fortunés, ce qui était le cas de notre lectrice en 1985, puisse investir sereinement, les banquiers proposent des crédits remboursables sur de très longues périodes. Ces durées pouvant parfois s'étendre jusqu'à 30ans. La conséquence de cette formule est de rendre comparable le coût d'une location à celui correspondant au remboursement du crédit immobilier souscrit pour acquérir ce même bien.

L'allongement à 30 ans de la durée de remboursement d'un crédit entraîne une baisse de l'ordre de 30 % du montant des mensualités de remboursement. En contre partie, le coût global de l'opération est multiplié par 2,5 environ. Ainsi, un crédit de 710 000 F à 6 % sur 15 ans revient à 5991 F tous les mois et coûte 368 419 F en intérêts. Compte tenu du taux d'endettement maximum de 33 % au-delà duquel les banques refusent de consentir un prêt, ce crédit est accessible à un emprunteur ayant un revenu mensuel minimum de 18 000 F. Sur 30 ans, ce même crédit coûte mensuellement 4256 F le total des intérêts versés étant de 822 429 F. Dans ses conditions, un foyer dont les revenus mensuels ne sont plus que 12 900 F, soit par exemple un couple dont chacun des membres percevrait le SMIC, peut prétendre à cet emprunt.

Bon à savoir : Pour s'assurer qu'un logement se loue à un prix voisin de celui qu'un emprunteur s'apprête à consacrer au remboursement d'un emprunt sur 30 ans, il suffit de sélectionner, dans la rubrique offres de locations sur http://www.seloger.com, les logements ayant des caractéristiques similaires. Vous trouverez sur le site seloger.com des outils très efficaces de recherche d'un bien (par localité et ou code postal), en fonction d'un budget maximum !

La vérification par l'exemple
Exemple 1 :
Monsieur LEPIN, 30 ans, magasinier et son épouse, 29 ans, employée perçoivent tous les deux le SMIC, soit 13 500 F net, compte tenu de leur ancienneté. Désireux de se loger à ATHIS-MONS dans le département de l'Essonne où ils travaillent, ils ont jeté leur dévolu sur un 2P de 40 m2 au prix de 530.000 F

Projet
Montant du financement souhaité : 530 000 Francs
Durée : 30 années
Taux d'intérêt annuel : 6,55%
Taux d'assurance : 0,45%
Taux global : 7%
RésultatsMensualités : 3 326 Francs
Coût total du crédit : 739 360 Francs

En s'endettant à hauteur de 25 % de leurs revenus, les époux LEPINE se constituent un patrimoine, pour le prix d'un loyer. A titre d'illustration, en saisissant Athis-Mons et 3500 F comme budget maximum dans les critères de recherche des locations sur le site internet de Se Loger, nous avons notamment trouvé un 2 PIECES de 40 m² à proximité de la gare au prix de 3360 F par mois. Ce 2 pièces comprend une entrée, placard, séjour, coin cuisine, chambre placard, salle de bains, wc, chauffage collectif.

Exemple 2 :
Monsieur LEVITAN, 36 ans, négociateur et sa concubine, 39 ans, secrétaire de direction, perçoivent tous les deux 19 000 F net par mois. Ils ont acheté, en indivision, un 3 P de 48 m² à Saint Michel sur Orge au prix de 775 000 F. Sur 30 ans, cet emprunt leur coûte 5156 F par mois. Ils consacrent ainsi 27 % seulement de leur revenus à l'acquisition d'un logement neuf.

Projet
Montant du financement souhaité : 775 000 Francs
Durée : 30 années
Taux d'intérêt annuel : 6,55%
Taux d'assurance : 0,45%
Taux global : 7%
RésultatsMensualités : 5156 Francs
Coût total du crédit : 1 081 160 Francs

A titre de comparaison, il auraient pu trouver sur le site internet de Se Loger, dans la rubrique location un 3 pièces à Saint Michel sur Orge au prix de 4 940 FF (3 pièces avec entrée, cuisine équipée, séjour avec balcon, placards débarras, salle de bains, wc séparés, 2 chambres avec placards, garage, cave).

Exemple 3 :
Monsieur CORRE, 42 ans, directeur commercial et célibataire gagne 24 000 F net par mois. Il a acheté une maison de ville à Brunoy de 5 pièces, d'une surface de 110 m² avec un terrain de 680 m². Sur 30 ans, cet emprunt lui coûte 7742 F par mois. Il investit ainsi 32 % de son revenu à l'acquisition son logement.

Projet
Montant du financement souhaité : 1 225 000 Francs
Durée : 30 années
Taux d'intérêt annuel : 6,55%
Taux d'assurance : 0,45%
Taux global : 7%
RésultatsMensualités : 7 742 Francs
Coût total du crédit : 1 562 120 Francs

Location trouvée sur www.seloger.com : pour 7 500 F par mois, Monsieur CORRE aurait pu devenir locataire d'un pavillon de 120 m² à BRUNOY à 8 minutes de la gare et du centre ville, composé de 4 chambres, d'un séjour double, sur jardin clos de 650m2 environ, chauffage au gaz, sous sol total.

ANALYSE DE L'OPERATION
Indéniablement, l'acquisition sur 30 ans coûte plus cher. Le total des intérêts est 2,4 fois plus important que dans le cas d'un financement sur 15 ans. Il n'en reste pas moins que si l'on confronte le sort d'un investisseur " sur 30 ans ", avec celui d'un locataire sur la même période, les données sont bien différentes. Le patrimoine constitué dans le premier cas peut être revendu (éventuellement avant le terme de remboursement de l'emprunt), il peut être mis en location (pendant ou après le remboursement du crédit) ou transmis une fois payé par voie de donation ou d'héritage.

En outre, pour peu que le financement repose sur un crédit à taux fixe, la dépense liée au logement sera invariable pendant toute la durée de remboursement du crédit. A cet égard, le sort du locataire n'est pas aussi enviable. Tous les ans, un loyer est susceptible d'être soumis à la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. S'il n'est pas possible de prédire l'évolution de ce taux, force est de constater qu'en 25 ans, les loyers indexés ont été multipliés par plus de trois. En 1999, la moyenne annuelle de l'indice INSEE était de 1072,50 tandis qu'elle était de 354,75 et en 1975. Cela signifie qu'un loyer de 1 000 F en 1975 vaut 3023,96 F aujourd'hui par le seul jeu de l'indexation selon l'indice INSEE.

que nous le verrons ci-après, les co-emprunteur, peuvent décider de vendre le bien avant même d'avoir fini de rembourser le crédit en cours. Dans ce cas, à condition de réaliser une plus value, et sous réserve des aménagements contractuels prévus devant leur notaire au moment de la signature de l'acte d'acquisition, ils pourront envisager de récupérer une partie de la somme dépensée pour financer leur investissement. (voir simulation dans l'encadré)

Monsieur LEVITAN et sa concubine ont acheté en indivision, un 3 P de 48 m² à Saint-Michel sur Orge au prix de 775 000 F. Nous avons vu que sur 30 ans, l'emprunt des LEVITAN leur coûte 5156 F par mois. Il convient de comparer cette somme aux 4940 F qu'ils auraient du dépenser pour la location d'un logement comparable à celui qu'ils ont acheté.

l'on s'en tient à une hypothèse basse de valorisation de leur patrimoine, à raison de 2 % par an, ce 3 pièces à Saint Michel sur Orge pourrait théoriquement être vendu 945 000 F en 2010. A cette date, le capital restant du à la banque sera de 666 315 F. Les époux LEVITAN peuvent espérer retirer de leur investissement un gain égal à : 945 000 F (prix de vente du bien actualisé en 2010) - 666 315 F (capital restant à rembourser à la banque) = 278 685 F (*).

En restant locataires, les époux LEVITAN seraient seulement certains d'avoir dépensé 120 x 4940 F, soit 592 800 F, (compte non tenu de la hausse des charges locatives et de l'augmentation du prix loyer en raison de l'indexation sur l'indice INSEE).

(*) Bon à savoir : la plus value réalisée lors de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable.

Autre hypothèse, le bien peut être conservé et mis en location. Dans ce cas, le crédit - à taux fixe - sur trente ans se révèle particulièrement sûr et avantageux. En effet, le coût du remboursement du crédit reste assurément stable pendant toute la durée du remboursement, tandis que le prix des locations augmente selon l'indice INSEE. Cela permet d'envisager, sans effort de trésorerie, la mise en location du 3 pièces et la souscription éventuelle d'une assurance loyer impayée. (voir simulation )

Reprenons l'exemple n°2 des LEVITAN. En retenant comme hypothèse de simulation une augmentation des loyers pendant les 10 ans à venir identique à celle des 10 années écoulées, un loyer aujourd'hui égal à 4940 F, pourrait valoir 4940 x 1072,50 (*) / 927,25 (*) soit 5713, 83 F en 2010.

A cette date, si les époux LEVITAN décident de mettre leur logement en location, tout en sachant qu'ils restent redevables envers leur banquier d'une somme mensuelle de 5156 F, le solde soit 557 F entre le montant prévisible du loyer (5713,83 F) et la somme restant du à la banque (5156 F) leur permet d'envisager, sans aucun effort de trésorerie, la mise en location de leur bien et la souscription éventuelle d'une assurance loyer impayée.

(*) moyenne annuelle des indice INSEE du coût de la construction des années retenues pour la simulation soit 1999 et 1989.

EMPRUNTER SUR 30 ANS A TAUX FIXE OU A TAUX VARIABLE ?
En période de hausse des taux d'intérêts, ce qui est le cas actuellement, le taux fixe est recommandé. En souscrivant un taux fixe, l'emprunteur " bloque " le taux et s'assure de rembourser son crédit à un taux d'intérêt assurément moins élevé que celui qui lui serait applicable s'il retardait sa décision. Toutefois, le taux fixe se révèle trop rigide et ne permet pas une adaptation en période de baisse des taux, ce qui a été le cas à la fin des années 1990. Dans un tel cas, le crédit à taux variable est plus adapté.

COMMENT S'ORGANISER JURIDIQUEMENT POUR ACHETER SUR 30 ANS
Pour peu que l'acquisition ait lieu à deux, il importe de ne pas négliger les conséquences patrimoniales d'une séparation, d'un divorce ou du décès de l'un des co-emprunteurs. Dans de tels cas, le sort du patrimoine acquis à deux n'est pas le même selon que les co-emprunteurs achètent en étant mariés ou non.

Commençons l'examen de la situation par l'acquisition d'un bien immobilier par un couple marié. A défaut de contrat de mariage, le régime matrimonial des époux est celui de la communauté réduite aux acquêts. Les époux sont propriétaires des biens qu'ils possédaient avant le mariage et de ceux qu'ils reçoivent par héritage ou donation. Les biens achetés pendant le mariage par l'un ou l'autre époux appartiennent aux deux.

En cas de séparation de biens, régime généralement adopté par les couples qui se remarient et qui veulent protéger le patrimoine de leur conjoint, les biens acquis avant et pendant le mariage appartiennent à celui qui les a achetés ou obtenu par héritage ou donation. Chacun est personnellement responsable des dettes qu'il a contractées seul. Le principal danger de ce régime concerne le conjoint sans activité professionnelle qui ne participe pas à l'enrichissement éventuel de son conjoint...

En cas de communauté universelle, tous les biens acquis ou reçus par succession ou donation avant ou pendant le mariage sont communs, sauf clauses contraires. Les époux sont co-responsables des dettes contractées par l'un ou l'autre.

Enfin, le régime mixte de la participation aux acquêts entraîne pendant le mariage, que chaque époux est propriétaire des biens qu'il achète, mais le patrimoine constitué pendant le mariage est partagée en deux parts égales en cas de décès ou de divorce.

LE CHANGEMENT DE REGIME MATRIMONIAL
Les couples mariés depuis plus de 2 ans ou qui ont déjà changé de régime depuis plus 2 ans peuvent modifier leur régime matrimonial. Un nouveau contrat de mariage doit être établi devant notaire et son homologation doit être demandée au Tribunal de Grande Instance par l'intermédiaire d'un avocat. S'il y a des enfants, le tribunal vérifie qu'ils ont été informés du projet de leurs parents. Ensuite, les époux effectuent le partage de leur ancienne communauté ou la mise en communauté de leurs biens anciennement propres. Cette opération est soumise à un droit d'enregistrement de 1%, calculé sur l'actif partagé, déduction faite du passif auquel s'ajoute les émoluments du notaire d'environ 1%.

L'UNION LIBRE OU LE SORT DES CONCUBINS
Le concubinage défini comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent en couple, n'a pas d'incidence juridique particulière sur la propriété des biens acquis. Chacun concubin conserve la propriété de ses biens et est responsable de ses propres dettes. Lorsqu'un logement est acheté par deux concubins, chacun participe à l'acquisition dans des proportions variables, l'acte de propriété indiquant alors la part respective de chacun. C'est le régime de l'indivision dont nous dirons quelques mots ci-après sur les conséquences qui s'applique.

L'ACQUISITION D'UN LOGEMENT PAR LES PARTENAIRES D'UN PACS
Depuis novembre 1999, deux personnes majeures de sexe différent ou de même sexe peuvent conclure un PACS pour organiser leur vie commune. Selon l'article 515-5 nouveau du code civil, les immeubles achetés par les partenaires ou par un seul d'entre eux après la conclusion du pacs appartiennent en commun et pour moitié aux deux partenaires. Sauf dispositions contraires dans le contrat de vie commune ou dans l'acte d'acquisition, le régime de l'indivision s'applique donc entre pacsés. De fait, le bien appartenant à l'un des partenaires avant la signature du PACS reste sa propriété exclusive. Il en est de même pour les biens reçus par donation ou par héritage après la conclusion du pacte. Il est cependant possible de prévoir que les biens acquis postérieurement au PACS seront indivis pour moitié chacun.

LA DISPOSITION DES BIENS PAR LE COUPLE
Pendant le mariage, la liberté des époux au regard de la mise en location ou en vente du bien dépend du régime matrimonial. Sous la communauté, un bien ne peut être vendu ou mis en location qu'avec le consentement du conjoint s'il s'agit d'un bien commun. S'il s'agit d'un bien propre ou si le régime du mariage est celui de la séparation de biens, il n'y a aucune autorisation à demander au conjoint.

En cas d'union libre, c'est à dire dans le cadre d'une indivision, toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité, sauf en cas de péril du bien où là, un indivisaire peut agir seul pour sa conservation. Pour prévenir toute difficulté, les concubins ont intérêt à définir entre eux ou chez le notaire dans le cadre d'une convention d'indivision, les modalités de gestion et de financement du bien indivis et conserver toutes les preuves des dépenses faites pour le compte de l'indivision.

LES CONSEQUENCES DE LA SEPARATION DU COUPLE
Pour un couple marié, le divorce entraîne le partage des biens communs. Celui qui a la garde des enfants, peut demander à conserver logement familial. S'il est co-propriétaire avec son conjoint, il doit racheter sa part ou accepter de devenir le locataire de son ex-conjoint si celui-ci est seul propriétaire. Mais, là ne sont pas les seules conséquences. Lors de la séparation, les époux doivent se prononcer sur le sort des donations consenties lors du mariage et pendant la durée du mariage. En cas divorce par consentement mutuel, les époux peuvent révoquer les donations qu'ils se sont consentis ou ne pas en parler. Les donations faites par contrat de mariage subsistent, les autres pouvant être révoquées ultérieurement ou maintenues. Dans le divorce pour faute, l'époux qui voit prononcer un divorce à ses torts exclusifs, perd les donations consenties par son conjoint. En cas de divorce aux torts partagés ou sur demande acceptée par l'autre conjoint, chaque époux peut révoquer les donations faites à son conjoint à l'occasion du mariage.

La séparation d'un couple propriétaire non marié pose la question de savoir comment ils peuvent se défaire de l'indivision dans laquelle ils se trouvent depuis qu'ils ont acheté un bien en commun. S'ils sont d'accord, le bien peut être vendu. En cas de refus de l'un d'eux, il peut être passé outre à son refus moyennant une autorisation judiciaire, si ce refus met l'intérêt commun en péril. Il est également possible de procéder au partage amiable ou judiciaire. En cas de partage amiable, les biens sont répartis en parts égales, ce qui peut entraîner le versement de soultes pour compenser la différence de valeur. En cas de partage judiciaire, le tribunal désigne un notaire en qualité de liquidateur et un juge-commissaire pour surveiller les opérations de liquidation.

Nous convenons volontiers que l'évocation de la séparation des couples n'est pas humainement satisfaisante. Il n'en demeure pas moins que cette triste circonstance peut être parfois l'occasion, comme cela a été le cas pour Estelle G., d'accélérer un processus bien enclenché de construction d'un patrimoine immobilier ! Encadré La transmission du logement au profit du conjoint survivant Il est possible par convention notariée, de prévoir qu'au décès d'un des indivisaires, l'autre pourra racheter sa part par priorité aux héritiers. Cette solution est généralement complétée par la souscription d'une assurance décès ou d'une assurance vie qui permet de régler la question du financement de la part. Le logement commun peut également être acquis par le biais d'une Société civile immobilière (SCI).

Les parts de la société sont détenus par les concubins ou les pacsés selon leur participation au capital social. En cas de décès, les statuts de la SCI peuvent prévoir que le survivant peut racheter les parts du défunt. Autre solution, l'achat croisé par le biais d'une SCI. Chacun est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l'autre moitié. En cas de décès, l'usufruit du défunt s'éteint et le concubin survivant obtient la moitié des parts en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. Il peut ainsi continuer d'habiter le logement, seule la moitié en nue-propriété du défunt se retrouvant dans la succession. Enfin, l'achat en tontine permet à deux personnes d'acquérir un bien immobilier. En prévoyant qu'au décès de l'une d'entre elles, le logement appartiendra à l'autre, les héritiers du défunt sont ainsi évincés.
La part du survivant supporte les droits de succession au taux de 60%. Cependant, et c'est la singularité fiscale de la tontine, si au décès le logement vaut moins de 500 000 F et s'il est toujours la résidence principale du couple, le survivant ne paie que les droits de vente soit 7 % environ. Ici encore, comme précédemment, les concubins peuvent acheter la nue-propriété du bien en indivision et limiter la tontine au seul usufruit. En cas de décès d'un des concubins, sa part de nue-propriété est attribuée à ses héritiers mais, du fait de la tontine, le concubin survivant devient usufruitier de la totalité du bien immobilier. Il peut ainsi continuer à l'habiter le logement ou le louer.