En matière d’assurances habitation, il n’existe quasiment pas d’obligation légale. La vérification des garanties souscrites au titre de l’occupation d’un immeuble s’impose donc comme l’une des premières préoccupations d’un propriétaire.

Quelques centaines de francs par an, c’est le prix que les propriétaires et les locataires doivent débourser pour souscrire une assurance multirisque habitation et s’assurer contre les conséquences financières parfois considérables des dommages subis par leurs immeubles ou provoqués par ceux-ci. Cependant, la question de l’assurance des habitations est dominée par une étonnante singularité. L’obligation de s’assurer n’existe que dans le cas particulier du locataire d’un logement vide. La loi de 1989 sur les rapports locatifs dispose en effet que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clefs, puis chaque années, à la demande du bailleur. Pourtant, ce texte ne précise pas la nature des risques qui doivent être assurés… et prévoit seulement que faute de contrat de location, le propriétaire peut résilier automatiquement le bail si une clause du contrat de location le prévoit.

A cette question, on peut répondre, qu’à tout moment un propriétaire ou un locataire peut être tenu pour responsable d’un dommage. Et à tout moment, un propriétaire ou un locataire peut avoir besoin d’une assurance pour réparer les dégâts commis sur ou dans son habitation. S’ils sont correctement couverts, leurs assureurs prendront les réparations en charge, quitte à se qu’ils se retournent ensuite contre les (assureurs des) éventuels responsables. Concrètement, lorsqu’un dégât des eaux ou un incendie cause un dommage aux habitations voisines, les victimes qui entendent obtenir réparation " actionnent " le propriétaire ou le locataire du logement d’où le sinistre est issu. Cette action a pour objet d’engager la responsabilité du responsable, d’obtenir sa condamnation à réparer, puis l’indemnisation de leur préjudice.

Ces règles sont posées par les articles 1382 et suivants du code civil, selon lesquels on est responsable du dommage que l’on cause à autrui, soit directement, soit indirectement par l’intermédiaire des choses que l’on a sous sa garde. Cela dit, l’assurance sert aussi à indemniser les dommages subi directement. Le propriétaire ou le locataire assuré dont la maison a été détruite par la foudre sera indemnisé par l’assurance. Les juristes résument la question en disant que l’assurance doit couvrir les dommages causés à l’immeuble (le bâti, les murs et clôture, et les dépendances), aux meubles ainsi que la responsabilité civile des occupants, c’est à dire la réparation des dommages causés aux tiers.

Comme il n’existe pas de contrat type d’assurance, le souscripteur doit absolument contrôler, c’est à dire vérifier, l’étendue des garanties couvertes par le contrat d’assurance qu’il signe. L’étendue des garanties couvertes peut varier considérablement d’un contrat à l’autre et dépend naturellement du montant de la prime versée. En tout état de cause, les conditions générales de l’assurance habitation couvrent le plus souvent les immeubles bâtis, les murs et les clôtures ainsi que les dépendances (avec ou sans communication avec la résidence principale), les installations de chauffage, les embellissements – peinture, moquettes, placards – qui ne peuvent pas être désolidarisés de l’immeuble sans le détériorer (immeuble par destination). Les biens mobiliers sont également couverts à hauteur d’une valeur définie dans le cadre des conditions particulières du contrat. Il en est de même pour les objets de valeurs, les espèces et biens assimilés faisant le plus souvent l’objet de garanties spécifiques.

Bien qu’il n’existe pas de règle impérative en la matière, l’assurance du locataire couvre les dommages provoqués au logement qu’il occupe, l’immeuble serait-il détruit partiellement ou totalement. En principe toujours, l’assurance du locataire doit couvrir sa responsabilité civile à l’égard des voisins et des tiers, notamment en cas d’explosion, d’incendie ou de dégâts des eaux.

Bon à savoir : un bailleur qui envisage de faire l’économie d’une assurance " propriétaire " au motif que son locataire a souscrit une assurance doit vérifier l’exacte étendue de l’assurance souscrite par ce dernier. En cas notamment de limitation de responsabilité à l’égard des tiers, ce bailleur risque fort de se trouver impliqué dans une procédure complexe et coûteuse, car l’assureur mis en cause pourra trouver de nombreuses raisons de discuter le principe de la responsabilité de son assuré.

Ici encore, il n’existe pas de règle obligatoire. L’assurance de la copropriété couvre les parties communes et les parties privatives contre l’incendie, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, la foudre et la tempête, les bris de glaces ainsi que la responsabilité civile de la copropriété. De même cette assurance couvre la responsabilité des copropriétaires entre eux et à l’égard des tiers, ainsi que les dommages éventuellement causé par les préposés de la copropriété (gardien d’immeuble).

Lorsqu’un propriétaire assure son propre logement s’il n’est pas situé dans une copropriété, la question de la vérification des garanties d’assurance est relativement simple. Il lui suffit de se référer à un unique contrat et d’en vérifier les tenants et les aboutissants. A cet égard, on rappellera que les clauses des contrats d'assurances qui prévoient des exclusions de garantie doivent être clairement exprimées, avoir un contenu strictement délimité et être libellées en caractères très apparents (caractère gras, titres, couleur, etc).

Dans une copropriété, comme nous l’avons vu, la situation est parfois plus complexe. Il arrive souvent, bien qu’il n’existe pas d’obligation à cet égard, qu’un risque soit susceptible d’être couvert par plusieurs assurances. Tel est le cas par exemple d’un dégât des eaux provoqué dans un appartement loué, dont la réparation peut être demandé dans le meilleur des cas, soit à l’assureur du locataire, soit à l’assureur du propriétaire soit à celui de la copropriété.

Important : si vous envisagez de faire l’économie d’une assurance pour un risque déjà couvert par la copropriété, prenez soin de vérifier que l’assurance comporte une clause de renonciation à recours contre les copropriétaires. Sinon, en cas de sinistre responsable, vous risqueriez fort d’être poursuivi par l’assureur de la copropriété.

En pratique, lorsqu’un sinistre survient dans une copropriété, l'assurance souscrite par le syndic et payée par les copropriétaires au prorata des millièmes, couvre la partie immeuble. En cas d'insuffisance de cette assurance collective dont le montant des garanties et des éventuelles franchises n’est pas toujours connu précisément par les copropriétaires, c’est l’assurance éventuellement souscrite par le copropriétaire qui vient en complément. Lorsque le sinistre survient chez un locataire, c'est en principe la police souscrite par ce dernier qui intervient un premier lieu. Il peut éventuellement y avoir lieu à recours contre le propriétaire (ou son assurance si celui-ci en possède une) si le sinistre résulte d’une faute prouvée du propriétaires (mauvais entretien, installation non conforme...)

De fait, un propriétaire n’aura la certitude d’être correctement assuré qu’en acceptant de dépenser les quelques centaines de francs que lui coûte une assurance multirisque habitation souscrite auprès d’un assureur compétent, alors même qu’il sait que cette assurance risque très probablement de faire double emploi avec celle de la copropriété ou de son locataire… La pratique semble en effet démontrer qu’il est très difficile pour un propriétaire non assuré, victime d’un dommage causé par un tiers, (copropriété, locataire, etc…) de mettre en œuvre la garantie de ce dernier.