La période de baisse des taux d'intérêts semble révolue. Et le rapprochement de l'écart des taux entre les prêts variables et les prêts fixes redonne à ces derniers un attrait qui avait fini par perdre de son évidence. Au cours des 10 années écoulées, les prêts à taux révisables ont été popularisés, notamment à grand renfort de publicité par de nouveaux établissements bancaires qui ont bâti grâce à eux, une large part de leur notoriété. A tel point que les prêts à taux variables représentent aujourd'hui environ 30 % des prêts souscrits par les ménages. Indexés sur des indices monétaires à court terme comme le l'EURIBOR (taux interbancaire offert en Europe) à 3 mois ou à 12 mois qui remplace le TIOP (Taux Interbancaire Offert à Paris) et le Pibor depuis le 1er janvier 1999 ou le TMM (Taux moyen mensuel du marché monétaire), ces prêts ont trouvé leur légitimité auprès du vaste public. Ils ont en effet permis aux emprunteurs de bénéficier soit d'une baisse des mensualités de leur emprunt, soit d'une diminution de la durée de remboursement du prêt soit des deux. Rompant avec le système des prêts à taux fixes, la logique financière des prêts à taux variables consiste à faire partager l'aléa de l'évolution des taux d'intérêt entre l'emprunteur et le prêteur. Ce risque étant uniquement supporté par le prêteur en cas de crédit à taux fixe. Juste retour des choses, les taux d'intérêts proposés au titre des prêts variables sont moins chers.

Avant toutes choses, il n'est pas inutile de rappeler qu'indépendamment du type de taux, certaines caractéristiques du prêt peuvent avoir une incidence non négligeable sur son coût. Ainsi, la durée du prêt et le montant de l'apport personnel sont deux éléments essentiels pour la détermination du coût du crédit. A titre d'exemple, un crédit de 800 000 F souscrit au taux constant de 6 % sur 10 ans ne coûtera que 265 752 F d'intérêts, tandis que l'emprunteur devra débourser 575 519 F d'intérêts s'il s'endette sur 20 ans. Ensuite, que le crédit soit à taux fixe ou variable, les frais de dossier tout comme les pénalités applicables en cas de remboursement par anticipation - principalement pour les prêts à taux fixe - ainsi que la possibilité de contracter une assurance externe à la banque peuvent être avantageusement négociés. Enfin, gardez en mémoire qu'il est possible de limiter les frais de garanties prises par le créancier en ayant recours un organisme de caution mutuelle plutôt qu'à une hypothèque.

Comment choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable ?

Le taux fixe, est sans surprise.

Tous les paramètres de coût et de durée de remboursement sont connus d'avance dès la signature du contrat de prêt. La seule originalité de plus en plus généralement répandue, consiste en la possibilité de modulation des échéances. A taux d'intérêt comparable, cette possibilité permet en cas de hausse des revenus de l'emprunteur d'augmenter le montant des mensualités, de réduire la durée du prêt, et d'alléger la facture en terme d'intérêts versés à la banque. Les offres hors assurance sont actuellement comprises entre 5,50% et 6,80%. Ils s'adressent aux emprunteurs prudents qui préfèrent la sécurité et ne veulent pas se soucier de l'évolution des taux. Avec un taux variable dont les taux oscillent entre 4,05 % à 6,00 %, la démarche de l'emprunteur est différente. Ce dernier parie sur l'avenir et sur la baisse des taux d'intérêts, l'emprunt étant indexé sur un indice de référence l'EURIBOR à trois mois ou un an (anciennement TIOP) dont il est impossible de prédire les variations. A titre d'illustration, on peut évoquer la courbe du TIOP à 3 mois qui était presque stationnaire à 11 % de janvier 1990 à juin 1992, pour s'effondrer aux alentours de 3,5 % en janvier 1997 et s'y maintenir depuis cette date. Les prévisions de croissance les plus récentes avoisinant 4,5 % en fin d'année 2000. Ici, la seule certitude est de faire une opération plus rentable au départ car les établissements bancaires proposent tous, la première année au moins, des taux de départ inférieurs au taux constants.

Selon les modalités définies dans le contrat de prêt, le taux du crédit évolue en fonction du marché financier, ce qui entraîne une hausse ou une baisse des mensualités. Impossible donc d'évaluer le coût final de l'opération et de garantir que cette seconde formule est plus intéressante que la première. Assurément, la souscription d'un prêt à taux variable se justifie lorsque l'emprunteur fait le pari que les taux à courts termes resteront à inférieur à ceux des taux longs pendant les premières années de remboursement de l'emprunt. Il faut en effet savoir que pour un crédit d'une durée de 15 ans, près de 50 % des intérêts versés à la banque sont payés pendant cette période. Les investisseurs avisés se réservant alors la possibilité soit de vendre le bien, soit d'opter pour la faculté, souvent incluse dans les contrats à taux variables, de basculer le taux de référence en un taux fixe long

Toutefois, le risque d'une hausse des taux ne pouvant pas être exclue, les prêts à taux variables sont généralement conseillés aux emprunteurs qui disposent de revenus suffisants pour suivre l'augmentation des charges de remboursement en cas de tension sur les taux courts. En période de hausse des taux d'intérêts, le taux fixe est plutôt recommandé. En empruntant au début d'une période de hausse des taux, le crédit est moins cher que celui que vous obtiendriez si vous différiez votre décision. En effet, les banques adaptent en permanence leurs offres aux conditions du marché financier. Si ce dernier est à la hausse, - et sauf le cas des prêts aidés -, il est très improbable que vous trouviez une offre dont le taux ne le serait pas également. Inconvénient de ce système, lorsque les taux baissent, ce qui a été le cas au cours des années écoulées, vous risquez de rembourser au prix fort. Et cela risque de vous conduire à essayer de négocier une baisse (aléatoire) de votre taux avec votre banquier. Très souvent, en effet, les contrats de prêts classiques contiennent une clause de pénalité en cas de remboursement anticipé du crédit. Cette pénalité, au maximum égale, selon les dispositions de la loi Scrivener à un semestre d'intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû, prive l'emprunteur de la liberté de quitter librement son créancier.

Bon à savoir : les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent être exigées lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, le décès de l'emprunteur ou de son conjoint ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. En période de baisse des taux d'intérêts, le crédit à taux variable apparaît comme la solution idéale pour éviter cette confrontation, car l'adaptation à la baisse du taux est l'objet même de ce type de prêt.

La conversion d'un taux variable en taux fixe :

La conversion des crédits à taux variables en crédits à taux fixe est une option généralement prévue dans la plupart des contrats de prêt à taux variable. Elle permet de se prémunir contre de nouvelles hausses des taux courts, tout en ayant bénéficié de conditions avantageuses au cours des premières années de l'emprunt. Attention toutefois. Cette modification entraîne un abandon de la référence à un indice d'indexation à court terme, pour la prise en compte d'un taux à long terme de type TME (Taux Moyen des emprunts d'état à 7 ans et plus). Cette conversion n'est donc justifiée si le nouveau taux applicable est inférieur ou égale aux taux longs actuels. Si, comme bon nombre des analystes financiers, vous êtes persuadé que les taux à court terme continueront leur progression au cours des prochains mois, la conversion d'un prêt à taux variable en taux fixe est donc conseillée. Toutefois, si le taux variable de votre crédit est capé à un niveau inférieur aux taux fixes actuels ou si la fin du remboursement de votre crédit est proche, la conversion ne se justifie pas.

Le prêt révisable plafonné ou capé :

Présentés comme une alternative offrant un bon compromis entre sécurité et rentabilité, les formules de taux capés sont légèrement plus onéreuses au départ que le prêt variable indexé. La variation du taux est plafonnée en fonction d'un butoir (ou " cap " en anglais) connu dès la souscription du contrat de prêt. Ainsi, le souscripteur est assuré que son taux ne dépassera jamais un certain seuil par rapport au taux initial. Par exemple, si le prêt est contracté à 5,50 % avec un cap à + ou - 2 points, le taux maximal pratiqué ne pourra jamais dépasser 7,50 %. Toutefois, les banques font payer cette sécurité : les taux hors assurance, sont compris entre 5,50% et 6,30%, ce qui a pour effet de les placer à un niveau quasiment comparable à ceux des prêt à taux fixe.

Bon à savoir : la rémunération du prêteur, c'est à dire la marge prise sur le taux par le banquier, varie selon le degré de sécurité du prêt révisable accepté par l'emprunteur. Lorsque le prêt n'inclut pas de " cap " ou de plafond de taux à la hausse, le prêteur ne prend aucun risque. Dans ce cas, sa marge est minimale et sa rémunération n'excède pas 1,5 points. Actuellement, compte tenu du niveau des taux à court terme, un prêt variable proposé à 4,5% peut être considéré comme un prêt non sécurisé (sauf l'hypothèse d'un taux d'appel - voir encadré -), un prêt à 5,50% est un prêt assorti de butoirs oscillants entre 2 et 3 points, tandis qu'un prêt variable à 6% est assorti d'un butoir maximum de 1,5 points. La tendance pour les prochains trimestres semble assurément orientée à la hausse des taux d'intérêt. Les taux d'intérêt à trois mois qui servent de base de référence aux prêts révisables sont très susceptibles d'atteindre un niveau de 5,00 %. On peut rappeler qu'ils sont passés de 2,50 % en novembre 1999 à 4,40% en Mai 2000.

Les taux d'intérêt des marchés financiers à 15 ans devraient quant à eux se hisser à des taux voisinant les 6 %, alors qu'ils sont actuellement aux alentours de 5,50%. Certains analystes prévoient en tout état de cause, il semble peu probable que les taux à long terme dépassent 6,5 %. Sauf si vous privilégiez les deux ou trois prochaines années pendant lesquelles les taux à court terme (utilisés pour les prêts variables) devraient rester inférieurs aux taux à long terme actuels, il semble plus prudent aujourd'hui de choisir un prêt à taux fixe. En tout état de cause, dans le cas où vous choisissez un prêt à taux variable, il est important de prendre un prêt capé ou sécurisé. La limite supérieure des taux devra être fixée le plus près possible des taux à long terme actuels. Il faut également surveiller le taux d'intérêt court terme obtenu car les marchés financiers anticipent une augmentation de ces taux durant l'année 2000.

Certaines banques jouent sur la durée de l'emprunt qui peut être rallongé ou diminué en fonction des variations des taux. En cas d'augmentation de l'indice de référence, la durée du crédit est allongée d'autant. Autrement dit, vous devrez rembourser pendant quelques années supplémentaires pour compenser la hausse des taux.

Toutefois, ce rallongement n'est pas illimité : il peut en général excéder de plus de cinq ans la durée initiale du prêt. En outre, dans le cas où l'augmentation de taux d'intérêt serait telle qu'elle ne permettrait pas d'amortir le crédit au terme de la durée maximale de cinq ans, les mensualités seraient alors augmentées dans la limite de l'indice INSEE du coût de la vie.

Ce que coûte un crédit de 800 000 F sur 15 ans Hypothèse de comparaison :

- prêt fixe à 6 % de 800 000 F sur 15 ans            Taux fixe 6 %           Mensualité 6750,85 F

Total intérêts remboursés 415 120,25 F

- Prêt variable à 5 % de 800 000 F sur 15 ans            capé à 2 points à la hausse et à la baisse.

Taux variable minimum        3 %                    Mensualité 5524,65 F

Total des intérêts remboursés 194 423,78 F

Taux variable maximum        7 %                    Mensualité 7190,63 F

Total des intérêts remboursés 494 271,01 F

L'analyse des tendances Le rapprochement du coût des crédits à taux fixe et variable a déjà provoqué une modification de comportement des investisseurs. Le pourcentage de crédit à taux variable est tombé de 50 % il y a un an et demi, à 10 % fin 1999 ". En début d'année, ce taux est remonté à plus de 30 % grâce à la généralisation des crédits variables plafonnés à la hausse.

Par ailleurs, l'écart entre les emprunts à taux fixes et taux variables est souvent inférieur à 1 % dans de nombreuses banques. Comme il y a peu de chances que les taux courts redescendent, mieux vaut peut-être se prémunir contre le renchérissement du coût de l'argent en optant pour un taux fixe. Encadré Qu'est ce que le TEG ? Le TEG est le taux effectif global, lequel permet de comparer les offres de prêt. Ce taux est calculé en tenant compte des sommes prêtées et des versements prévisibles, c'est à dire outre les intérêts d'emprunt l'ensemble des frais et coûts engagés pour mettre en place le prêt : frais de dossier, assurance décès-invalidité, assurance-chômage éventuelle, coûts des garanties hypothécaires ou des cautionnements. Le TEG doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat régi par la loi. Le TEG, spécifique à la France, sera remplacé par le taux annuel effectif global (TAEG) qui sera calculé sur une base entièrement actuarielle et non plus proportionnelle.

COMPARAISON DES MODALITES DE FONCTIONNEMENT DES PRETS A TAUX VARIABLES

Destinés au financement d'une résidence principale, secondaire ou locative, les prêts variables peuvent être utilisés pour financer une acquisition dans le neuf ou l'ancien, ou d'importants travaux de rénovation. Selon la qualité du " dossier " du candidat emprunteur, ces prêts peuvent financer jusqu'à 100% de l'opération. Parfois, le remboursement anticipé est possible sans application des pénalités classiques égales à 3% au maximum du capital restant dû. Aperçu de la variété des régimes contractuels applicables : Le contrat de prêt peut prévoir une possibilité de variation du taux à la hausse ou à la baisse de + 2 ou - 2 points . Seules les variations de l'indice supérieures à 0.10% sont prises en compte. La périodicité de révision peut être annuelle, à partir de la date du 2ème anniversaire, le taux étant révisé en fonction de l'indice du TIOP à 1 an. Dans d'autres cas, le taux de départ peut être garanti pendant les 2 première années du prêt avec une possibilité de passer en taux fixe. Les frais de dossier peuvent représenter jusqu'à 1 % du capital emprunté, plafonnés à 6 500 F. Les frais d'assurance représentant 0,54% du capital restant dû Dans cette hypothèse, la fréquence de révision peut être trimestrielle en fonction de l'indice de l'Euribor à 3 mois + 1,40 à 1,90 % Parfois, le contrat de prêt accorde une totale liberté à l'emprunteur. Ce dernier peut décider de la date des échéances mensuelles, de bénéficier d'un taux révisable, de rembourser par anticipation sans indemnités lors de la revente du bien (pour les crédits à taux révisable et si l'option d'un taux fixe n'a pas été retenue), de moduler la mensualité, de transférer le crédit sur une autre acquisition.

En cas de baisse des taux, la durée du crédit diminue automatiquement. En cas de hausse, l'augmentation des mensualités ne dépassera pas la majoration de l'indice INSEE des prix à la consommation. Au delà, la durée du prêt sera éventuellement rallongée sans jamais dépasser 5 ans. A tout moment possibilité de prendre l'option taux fixe et de reporter le début des échéances jusqu'à 12 mois. 3 %, pendant les 5 premières années, puis rien au-delà Il arrive également que la hausse de l'échéance soit plafonnée à l'indice des prix, avec une option consistant à allonger la durée de remboursement de 30 mois. Le passage à taux fixe peut intervenir dès la 2 e année selon le TME + 1,50 points, l'échéance du remboursement étant modulable de 30 % à la hausse et de 15 % à la baisse. L'indice de référence du prêt peut être l'Euribor 3 mois +1.30 à 1.70 % La variation des échéances peut dans ce cas être limitée à la hausse dans la limite de 90 % de l'inflation. Au-delà, il peut être prévu un allongement maximum de la durée de 3 ans. Le passage à taux fixe indexé sur le TME +1.10 à 1.60 % est possible.

D'autres formules prévoient une variation à la hausse ou à la baisse en fonction de l'indice de référence (TIOP 1 an) sans taux plafond ni taux plancher. La périodicité de révision est dans ce cas annuelle, à condition que les variations de l'indice soient supérieures à 0,10%. Lors de la signature du contrat, le client doit opter, en cas de baisse, soit pour la réduction du montant des échéances, soit une réduction de la durée du prêt. Dans ce cas aussi, le passage à taux fixe est possible à tout moment sans frais ni pénalités. Fin encadré Encadré Tendances d'évolution des taux : l'Euribor à 3 mois, indice de référence des taux à court terme, a augmenté de 45 % en passant de 2,6% en juin 1999 à 3,79% en avril 2000. En progressant de 4,6 % à 5,6 % pour la même période, le TME, indice de référence des taux à long terme, n'a progressé que de 21,73 %. Toutefois, le taux d'intérêt d'un prêt contracté en 2000 est en moyenne de 2 à 3 points inférieur à celui d'un prêt souscrit en 1997. Fin encadré

Encadré

Attention aux taux d'appels. Pour séduire les candidats à l'emprunt, certains établissements financiers n'hésitent pas à renier sur leur rémunération pendant une courte durée, lors de la souscription du crédit. Cette méthode permet de proposer des taux de crédit dit " d'appel " très concurrentiels. Dans un tel cas il faut prendre garde aux modalités de révision de taux, laquelle peut éventuellement intervenir sans évolution de l'indice de référence. Fin encadré Encadré : Les différents types de prêts : Prêt à taux et mensualités constants : Ce type de prêt est le plus répandu. Le taux est connu à l'avance, tout comme la durée et le montant de chaque mensualité. Abondamment souscrit à la fin des années 1980 parfois à des taux supérieurs à 13 %, ils ont donné lieu a des renégociations massives au milieu des années 1990, lorsque les taux d'intérêts se sont effondrés. Prêt à taux constant et mensualités progressives : Le taux est connu à l'avance et les mensualités augmentent en moyenne de 2 à 3 % par étapes de 3 à 5 ans. Ce système de prêt a connu une certaine légitimité au plus fort de la flambée des prix de l'immobilier en donnant l'illusion à des candidats acquéreurs qu'ils pouvaient s'offrire le logement de leur rêve à un prix modique. Prêt à taux révisable : Le taux est révisé tous les ans ou tous les trimestres, en fonction d'un indice fixé au contrat. Prêt à taux capé : il s'agit d'un prêt à taux révisable dont la hausse (et éventuellement la baisse) sont plafonnés contractuellement entre 1 et 3 points par rapport au taux de départ. Prêt à taux variable transformable en taux fixe : en cas d'augmentation de l'indice de référence, la durée du crédit est allongée pour compenser la hausse des taux. Inversement, la durée du crédit est raccourcie lorsque le taux baisse. Généralement la modification de la durée de remboursement n'excède pas plus de cinq ans de la durée initiale du prêt. Prêt modulable : le montant de la mensualité augmente ou diminue selon la situation financière de l'emprunteur. Lorsque les revenus de l'emprunteur augmentent, la modification à la hausse des mensualités entraîne un raccourcissement de la durée du prêt, ce qui minore le coût de l'emprunt. A l'inverse, en cas de difficultés financières, l'emprunteur peut rembourser moins, mais cela entraîne un allongement de la durée du crédit. Généralement, cet allongement ne peut excéder 5 ans après l'expiration du prêt.