Cet état de fait est la conséquence des données démographiques. Aujourd'hui, tandis que deux salariés en activité cotisent pour un seul retraité, la situation de notre système de retraite est la suivante.

Les salariés actifs versent obligatoirement 14,75 % de leur salaire (8,20 % à la charge de l'employeur et 6,55 % à la charge du salarié) sur la part inférieure au plafond de la sécurité sociale fixé à 14 700 F par mois, soit 173 640 F par an. Pour un non cadre, la cotisation de retraite complémentaire est de 3 % (au minimum) sur cette part de salaire et de 5 % pour celle comprise entre 14 700 F et 44 100 F par mois. Pour un revenu annuel de 173 640 F, la cotisation retraite obligatoire est tous les ans de 25 600 F... Les cadres quant à eux, versent 3 % sur la même part de salaire plus 7,5 % sur la part comprise entre 14 700 F et 117 600 F.

Ceci fait, une vie (active) durant, le salarié peut espérer une retraite au taux plein s'il a cotisé 160 trimestres. Ensuite, le montant de la retraite dépend du salaire moyen calculé sur les 25 meilleures années, de l'âge de départ en retraite (en principe fixé entre 60 et 65 ans), et des points obtenus selon une méthode pour le moins opaque auprès des régimes de retraites complémentaires... Au bout du compte, un salarié non cadre obtient en moyenne une retraite égale à 57 % de son dernier traitement. Ce taux étant de 59 % pour un salarié cadre... Et en cas de décès, le conjoint de ce cotisant perçoit une part de cette retraite limitée dans le meilleur des cas à 50 % ou 60 %. Mais si le défunt a été marié plus d'une fois, le dernier conjoint devra partager la retraite avec les ex-conjoints non remariés.

Ces considérations ajoutées aux prévisions démographiques, conduisent les assureurs à encourager les salariés (et les non salariés) à préparer eux-même leur retraite. Se voulant rassurants, ils est suggéré de commencer à épargner le plus tôt possible (environ 30 ans avant la retraite) dans le cadre d'une assurance vie ou d'un plan d'épargne retraite. L'objectif étant de minimiser l'effort financier à consentir pour profiter à l'âge de la retraite soit d'une rente, soit d'un capital afin de compléter les retraites des régimes obligatoires.

La fiscalité de l'assurance vie est présentée comme étant très favorable par rapport à l'ensemble des placements. A l'échéance du contrat (ou au bout de 8 ans), 7,5 % sont prélevés sur les intérêts capitalisés s'ils sont supérieurs à 30 000 F pour une personne seule et à 60 000 F pour un couple. Dans le cadre d'un PEP, l'exonération est totale dans la limite d'un contrat de 600 000 F pour une personne ou de 1 200 000 F pour un couple. La rente viagère issue des PEP est quant à elle, exonérée d'impôt. Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu'à condition de ne pas toucher à l'épargne pendant 8 ans.

Sinon, la rente versée ou le capital restitué est fiscalisé et subit les prélèvements sociaux.

Le contexte fiscal étant posé, à la question combien faut-il épargner pour assurer sa retraite, des assureurs répondent. "La somme idéale de cotisation se situe aux alentours de 10 % du revenu pour un effort d'épargne entrepris au moins 20 ans avant l'âge de la retraite". Pour produire environ 2 500 F de revenus supplémentaires bruts chaque mois, il faut un capital de 500 000 F placé à 6 % ou 1 million dans la même hypothèse pour un revenu de 5 000 F par mois...

Point important. Pour être déduites des revenus fonciers, les charges supportées par les propriétaires (travaux, intérêts d'emprunts...) doivent avoir été payées au cours de l'année d'imposition et doivent se rapporter à un bien donné en location. Sont concernées les dépenses de travaux d'entretien et d'amélioration, les frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges (à distinguer des frais de gestion), les impôts,les intérêts d'emprunts et les primes d'assurances pour loyers impayés déductibles pour leur montant réel. Lorsque les charges ont été déduites, les loyers provenant de logements loués nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils supportent le prélèvement social de 2%, la CSG de 7,5% et la CRDS de 0,5%.

Si vous voulez récupérer sous forme de capital le bien immobilier que vous avez acheté, il suffit de le vendre. Sous certaines conditions les plus-values réalisées sont exonérées. Il en est ainsi lorsque le contribuable n'est pas propriétaire de sa résidence principale ou à conditions que la vente soit réalisée au moins cinq ans après l'acquisition ou au moins deux ans après la vente de la résidence principale. Il doit s'agir de la première vente de logement effectué par le contribuable depuis le 1er janvier 1982. Autre possibilité pour bénéficier de l'exonération. Il faut que le logement soit possédé depuis plus de 22 ans.

Dans les autres cas, les plus values seront taxables, mais peuvent bénéficier du système dit "de la division par cinq".

Ce système atténue les effets de la progressivité du barème de l'impôt sur le revenu. Il consiste à calculer dans un premier temps l'impôt dû sur le revenu hors plus-value puis à diviser par cinq le montant de la plus-value nette imposable et d'ajouter ce résultat au revenu global net. Ensuite, on calcule l'impôt correspondant à ce montant. On calcule la différence entre ces deux montants, laquelle est égale à l'impôt sur la cinquième de plus-value et enfin on multiplie le chiffre obtenu par cinq pour obtenir l'impôt sur la plus value. Dernière largesse de l'administration, sur demande du contribuable et moyennant un intérêt calculé au taux légal (3,87% en 1997),le paiement de l'impôt sur la plus-value peut faire l'objet d'un paiement fractionné par parts égales sur cinq ans.

Dernier détail. Les plus-values bénéficient de l'abattement général de 6 000 F qui s'applique au total des plus-values (court et long terme) réalisées au cours d'une même année.

S'agissant des ressources du locataire, elles ne doivent pas dépasser un plafond annuel, également fixé par décret et revalorisé chaque année. Ces ressources s'entendent du revenu fiscal figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ce plafond varie selon la composition de la famille : Il est fixé comme suit pour 1999 (voir encadré).

Le loyer quant à lui, ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret. Pour 1999, le plafond à Paris et communes limitrophes (zone I bis) et de 75 F/m2, 65 F/m2 dans les autres communes de l'agglomération parisienne (zone I), 50 F/m2 dans les communes de plus de 100.000 habitants (zone II) et 45 F/m2 dans les autres communes situées en France et DOM (zone III).

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure ou, l'achèvement des travaux de transformation.

Vous devez formuler l'option pour la déduction de l'amortissement au moment du dépôt de la déclaration des revenus de 1999 si l'acquisition ou l'achèvement est intervenu en 1999. Cette option est irrévocable. Elle doit être exprimée par écrit sur un imprimé fourni par l'administration.

Chaque année, vous devez joindre à votre déclaration de revenus un document établi conformément à un modèle fixé par l'administration faisant apparaître le détail du calcul de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.